清明時(shí)節(jié)，“天價(jià)”墓地話題重回視野。

《21CBR》記者查詢上海松鶴園今年3月中旬開售的新墓區(qū)，有面積0.6平方米的單/雙穴墓，售價(jià)34.18萬元;同面積的三穴墓，售價(jià)45.78萬元。

若換算成每平方米的價(jià)格，高達(dá)76萬元，遠(yuǎn)高于上海市中心房?jī)r(jià)。

墓地供不應(yīng)求，價(jià)格還在不斷往上漲。

從國(guó)內(nèi)最大的殯葬服務(wù)提供商福壽園的財(cái)報(bào)來看，其去年總營(yíng)收21.72億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.11億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)47.4%。

“墳地產(chǎn)”賺錢能力贏過一眾房地產(chǎn)公司。

土地溢價(jià)

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院測(cè)算，按照每年1000萬死亡人數(shù)，平均消費(fèi)支出增長(zhǎng)8%保守計(jì)算，預(yù)計(jì)到2026年，我國(guó)殯葬行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4114億元。

殯葬行業(yè)分為遺體處理、墓地服務(wù)、殯儀服務(wù)、其他產(chǎn)品銷售及服務(wù)四大部分，其中墓地服務(wù)占比超50%，是復(fù)合增長(zhǎng)率最高的業(yè)務(wù)。

遺體處理和殯儀服務(wù)環(huán)節(jié)，多由民政部門承辦，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)參與程度較低。

墓地業(yè)務(wù)則有自主定價(jià)權(quán)，可以通過“土地溢價(jià)”帶來經(jīng)濟(jì)效益。

一位曾收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)過多個(gè)公墓項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士告訴《21CBR》記者，“公墓主要是經(jīng)營(yíng)性和公益性，很多公益性公墓限定購(gòu)買范圍，導(dǎo)致市場(chǎng)供給不足。”

另外，墓地采用一次買斷，終生繳費(fèi)的商業(yè)模式，銷售基本不受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響。

殯葬行業(yè)相對(duì)封閉，主要由國(guó)有單位占主導(dǎo)地位，且高度分散，70%的市場(chǎng)份額由國(guó)有單位控制，30%為非國(guó)營(yíng)。

在民營(yíng)殯葬服務(wù)企業(yè)中，目前上市公司有五家：福壽園、福成股份、安賢園、萬桐園、中國(guó)生命集團(tuán)。

到2020年，福壽園的市占率為5.8%，居首位，其余4家的市占率均不到1%。

福壽園于1994年在上海創(chuàng)建，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到全國(guó)40多個(gè)城市。2022年，福壽園共運(yùn)營(yíng)墓園31座，殯儀設(shè)施30座。

福壽園的收益主要來自三大業(yè)務(wù)：墓園服務(wù)、殯儀服務(wù)、其他服務(wù)。

去年，殯儀和經(jīng)營(yíng)性墓園服務(wù)總量達(dá)到86248戶，同比上升8.8%。

由于疫情影響，去年絕大多數(shù)家庭在辦喪事時(shí)選擇從簡(jiǎn)。福壽園迎來上市至今首次營(yíng)收下滑。

全年總營(yíng)收同比減少6.6%，凈利潤(rùn)下降8.9%。

滾動(dòng)開發(fā)

墓地及殯儀服務(wù)是低頻消費(fèi)，人們對(duì)于價(jià)格的敏感度較低，這使得企業(yè)可以通過各類服務(wù)增厚客單價(jià)。

除了提價(jià)，在一般火葬流程的六大費(fèi)用中，壽衣、骨灰盒、殯儀館服務(wù)費(fèi)、隨葬品、招待費(fèi)這五項(xiàng)加起來，通常占總費(fèi)用的50%左右，占比最大的還是墓地。

福壽園智能型環(huán)保火化機(jī)

墓地價(jià)格取決于拿地成本、行業(yè)進(jìn)入壁壘和墓地稀缺性。

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，要做墓地生意，因?yàn)榕普丈暾?qǐng)流程的復(fù)雜和諸多信息不對(duì)稱，存在一定資源門檻。

另外，動(dòng)輒上億資金投入、5年起的回本周期，專業(yè)人才欠缺等問題，都勸退進(jìn)入者。

“有些地產(chǎn)商盲目拿地，很快就發(fā)現(xiàn)，墓地沒有那么快賣出去，資金成了問題;墓地的邏輯是逐步拿地，滾動(dòng)開發(fā)。”

福壽園是行業(yè)龍頭，其官網(wǎng)顯示，可供出售的墓地類型多樣，包括藝術(shù)墓區(qū)、樹葬、傳統(tǒng)墓區(qū)、草坪葬等。

例如定制藝術(shù)墓，職業(yè)設(shè)計(jì)師會(huì)根據(jù)客戶生前的職業(yè)、生平經(jīng)歷、個(gè)人愛好等設(shè)計(jì)墓碑，最高可達(dá)50萬元一座。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，福壽園共銷售經(jīng)營(yíng)性墓穴13254個(gè)，按照15.63億元的收入計(jì)算，單個(gè)墓穴均價(jià)為11.8萬元，同比增長(zhǎng)超6%。

相比水漲船高的墓地銷售價(jià)格，福壽園早年的土地成本極低。

據(jù)媒體報(bào)道，2001年之前，公墓用地國(guó)家劃撥，40萬平方米的上海福壽園，土地成本僅190元/平方米。這和高昂售價(jià)之間，形成極為可觀的溢價(jià)。

福壽園方面表示，截至2022年底，剩余可開發(fā)墓室的土地面積約262萬平方米，按目前的建設(shè)速度估算，還可以賣67年。

“早年殯葬改革，土地基本劃撥或者租賃，會(huì)有高利潤(rùn)率?，F(xiàn)在，很多地方政府規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性墓地通過招拍掛方式獲得土地，才可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。”

前述業(yè)內(nèi)人士解釋，行業(yè)處于高利潤(rùn)階段，規(guī)范化后，行業(yè)平均利潤(rùn)會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)更合理的區(qū)間。

殯葬“互聯(lián)網(wǎng)+”

福壽園在為“身后事”尋找更多的可能性。

財(cái)報(bào)顯示，截至2022年末，福壽園凈現(xiàn)金為24.3億元，有息負(fù)債比率為0.5%，并購(gòu)不差錢。

據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，2014年-2022年，福壽園與墓地相關(guān)的并購(gòu)活動(dòng)高達(dá)23次，金額為20.6億元。

資金和資源兩手硬的福壽園，忙著拓城提高市占率，打通業(yè)務(wù)鏈。

2015年，福壽園提供“生前契約”業(yè)務(wù)，希望吸引那些及早安排好自己身后事的人，提早鎖定客戶，為殯儀和墓園板塊儲(chǔ)備穩(wěn)定的客源。

人們生前就可以和福壽園簽立合約，約定自己或親人逝世后開展殯葬禮儀服務(wù)的具體細(xì)節(jié)，包括臨終關(guān)懷、遺體接送、靈堂搭建、告別儀式及法律咨詢等相關(guān)后續(xù)服務(wù)。

去年，福壽園的生前契約簽約量創(chuàng)新高，年內(nèi)累計(jì)簽約16759份合約，較上年增加21.8%。

董事長(zhǎng)白曉江提出，將福壽園的定位從“殯葬綜合服務(wù)商”，延伸為“殯葬及生命科技服務(wù)提供商”。

疫情期間線下祭掃服務(wù)關(guān)停，福壽園就推出“福壽云”云祭掃平臺(tái)。

用戶遠(yuǎn)程下達(dá)指令，通過VR看墓、云商城或者代客守靈、云訃告等方式，“在線”祭奠。

2022年，福壽園又發(fā)布了“數(shù)字陵園·慧心谷”項(xiàng)目，1比1復(fù)刻實(shí)體陵園，用戶可以為逝者建造線上3D紀(jì)念館，數(shù)字化存儲(chǔ)記憶信息，甚至以數(shù)字人的形態(tài)與親人對(duì)話。

在最近的業(yè)績(jī)會(huì)上，福壽園還表示，計(jì)劃和中國(guó)版ChatGPT進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化AI客服。

前述行業(yè)人士表示，很多人覺得墓地生意暴利，是因?yàn)槠髽I(yè)方不會(huì)主動(dòng)宣傳低價(jià)公墓，大量公益性公墓也未得到開放。

“行業(yè)遠(yuǎn)未到成熟狀態(tài)，制度設(shè)計(jì)上可以有突破，比如增加公益性公墓供給，這樣供需會(huì)得到重新調(diào)整。”

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