龍湖的「生意邏輯」：做長是第一目標保持安全及戰(zhàn)略主動

來源：36氪時間：2022-03-30 18:42:53

3月25日，近30家上市房企延遲發(fā)布年報的背景下，龍湖集團如期發(fā)布2021年度業(yè)績。公司高層表示，「在這么一個波動的環(huán)境當中，兌現(xiàn)市場承諾非常不容易。」

業(yè)績會上，新近升任龍湖CEO的陳序平在問答環(huán)節(jié)5次提到龍湖的「生意邏輯」，他強調(diào)龍湖要向管理要利潤和現(xiàn)金流，保持安全和戰(zhàn)略主動。

從經(jīng)營安全角度看，龍湖連續(xù)6年保持「三道紅線」的綠檔水平。截至2021年年底，龍湖集團凈負債率進一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達到6.11倍，一年以內(nèi)到期短債僅占8%。

財報發(fā)布后，龍湖獲得興業(yè)證券、光大證券、國盛證券等多家券商研報推薦，維持公司「買入」評級。

保持安全和戰(zhàn)略主動

財報顯示，龍湖集團2021年營業(yè)額同比增長21%至2233.8億元。管理層在業(yè)績會上表示，「龍湖要永遠保持安全和戰(zhàn)略主動」。

在「三道紅線」連續(xù)六年維持「綠檔」基礎上，2021年，龍湖集團的合同銷售額為2900.9億元，回款率超90%。截至2022年3月，龍湖集團依然是唯一獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。

2021年11月，中國銀行間市場交易商協(xié)會召開房企代表座談會之后，龍湖集團發(fā)行中期票據(jù)得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場發(fā)債的民營房企之一。12月，龍湖發(fā)行一支為期15年的中期票據(jù)，規(guī)模不超過人民幣10億元，票面利率為3.7%，從發(fā)債規(guī)模、利率、年限維度來講，在國內(nèi)民營房企中均處于較優(yōu)水平。

在全投資級信用評級與「綠檔」加持下，龍湖集團的融資成本也進一步下降。截至2021年底，龍湖集團平均借貸成本為4.14%，再創(chuàng)歷史新低。

2021年財報顯示，公司整體毛利率為25.3%、地產(chǎn)板塊的毛利率在23%左右。管理層在業(yè)績會上透露，未來公司整體毛利率也將維持25%的水平、地產(chǎn)開發(fā)的毛利率將維持在20%左右。

整體維持25%的毛利率水平，首先要求地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務表現(xiàn)企穩(wěn)。管理層提出，今年隨著整個行業(yè)高杠桿的出清，如果龍湖能持續(xù)獲取地價合理的土地，地產(chǎn)板塊的毛利率預估可以修復?！肝覀兿嘈胚@種狀態(tài)可能比大開大合、大漲大跌的高房價高地價更可持續(xù)，我們也愿意接受這種狀態(tài)?！?/p>

經(jīng)營性收入塑造成長空間

經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖集團依然保持高質(zhì)量增長，財報顯示2021年龍湖集團歸母核心凈利潤為224.4億元，同比增長20.1%。

從內(nèi)部增長結(jié)構上看，商業(yè)運營、租賃住房、物業(yè)管理三個持續(xù)性業(yè)務全部躋身行業(yè)頭部，這三項業(yè)務的收入增幅均超過地產(chǎn)業(yè)務。整體上，龍湖實現(xiàn)經(jīng)營性收入188.3億元，同比增長39%，成長空間顯現(xiàn)。

分業(yè)務情況看，商業(yè)運營業(yè)務在后疫情時代依然發(fā)揮了穩(wěn)壓器作用。根據(jù)披露顯示，2021年商業(yè)運營實現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長40%，全年共有12座新商業(yè)項目開業(yè)。

在商業(yè)體系能力的支撐下，2021年龍湖的商業(yè)運營開啟輕重并舉模式。去年9月，武漢范湖里特色商業(yè)街正式亮相，也是龍湖商業(yè)首個開業(yè)的輕資產(chǎn)項目。

租賃住房首次實現(xiàn)盈利。2021年，龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，為公司物業(yè)投資業(yè)務收入的增長奠定基礎。冠寓目前已布局全國30余個高量級城市，開業(yè)規(guī)模突破10萬間，已開業(yè)房源規(guī)模居行業(yè)第二；期末整體出租率達92.9%。

截至2021年底，龍湖冠寓已與北上廣深、成都、杭州、等多個重點城市政府及相關企事業(yè)單位合作，協(xié)助當?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地數(shù)個住房租賃標桿項目，提高社會資產(chǎn)效率，有效解決大城市青年人群租房難題。截至目前，龍湖冠寓已在全國10余個重點城市提供超2萬套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

物業(yè)管理的收入也實現(xiàn)了規(guī)?；鲩L，營業(yè)收入首次突破百億元，實現(xiàn)全口徑收入為104.1億元，同比增長37.5%；截至2021年末，龍湖集團物業(yè)管理業(yè)務，累計在管面積2.64億平方米。

今年年初在港遞交招股書的「龍湖智創(chuàng)生活」，是在「一個龍湖」的生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌，有機融合了龍湖集團原有物業(yè)管理、商業(yè)運營等業(yè)務的核心能力。根據(jù)招股書披露，龍湖智創(chuàng)生活的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目的在管建筑面積為2.3億平方米，覆蓋上百座城市。

此外，龍湖智創(chuàng)生活向61個購物中心項目提供物業(yè)管理服務，在管建筑面積約為930萬平方米，以及向180個寫字樓及其他商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務，總在管建筑面積約為1580萬平方米。

除了已有主航道繼續(xù)保持高增長外，現(xiàn)有創(chuàng)新領域業(yè)務，諸如醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)城、物流、IP樂園也在逐步推進，「未來企業(yè)」的增長模型已逐漸清晰。