回顧過去的兩年時間，在合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)收入中，幾乎每賺取5元收入，就有至少1元來自于杭州灣項目。然而正是這樣一個對合生創(chuàng)展收入起著重要作用的樓盤項目，卻被業(yè)主詬病，存在長期停工、監(jiān)管賬戶資金緊張等諸多問題。
合生創(chuàng)展一改過去兩年的營收、凈利高增長，2021年業(yè)績出現(xiàn)“滑鐵盧”，實現(xiàn)營收251.28億元，同比下滑10.6%;實現(xiàn)凈利潤79.79億元，同比下滑28.42%。
而在其背后，原本將在2021年迎來交付大年，預(yù)計為收入作出突出貢獻(xiàn)的杭州灣項目，卻完工情況不達(dá)預(yù)期，僅完成預(yù)期計劃不到四成，而這也大大影響了杭州灣項目在2021年的收入結(jié)轉(zhuǎn)。
雖然根據(jù)年報，杭州灣項目仍是旗下樓盤項目中的創(chuàng)收主力之一，但2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入43.13億港元，較前一年出現(xiàn)小幅縮水。且據(jù)業(yè)主介紹，該樓盤項目所存在的問題也不在少數(shù)，如，長期停工、監(jiān)管賬戶資金緊張等。
杭州灣貢獻(xiàn)收入下滑背后
項目完工量不足預(yù)期四成
一個樓盤項目對于一家房企來說有多重要?
《紅周刊》結(jié)合公開信息以及合生創(chuàng)展歷年年報梳理發(fā)現(xiàn)，自2014年開始，合生杭州灣國際新城項目(以下簡稱“杭州灣”)開始持續(xù)為合生創(chuàng)展創(chuàng)收。且在近兩年時間，僅憑杭州灣這一單項目就貢獻(xiàn)了公司物業(yè)收入超五分之一，其中，2020年杭州灣貢獻(xiàn)收入46.85億港元，占公司全年房地產(chǎn)收入的25%;2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入43.13億港元，占房地產(chǎn)收入的20%，貢獻(xiàn)收入較前一年有所下滑。
2021年年報直接指出，杭州灣不光是公司剛需改善系列的代表項目之一，也是其在2021年交付的三大主要項目之一。
對房企而言，樓盤項目交付的多少將直接影響其結(jié)轉(zhuǎn)收入的多少。而這也意味著，杭州灣的施工進(jìn)度、交房進(jìn)展也將左右合生創(chuàng)展的收入高低。
不過，《紅周刊》對比合生創(chuàng)展2020年年報和2021年年報發(fā)現(xiàn)，2021年杭州灣已完工27.71萬平方米，這一完工面積較其在2020年定下的2021年完工計劃76.36萬平方米大打折扣，僅完成原計劃的36.29%，而這或許也是2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入下滑的主要原因之一。
為何杭州灣項目的完工情況會和預(yù)期計劃相差如此之大?其實早在2021年7月，《紅周刊》就關(guān)注到杭州灣項目陷入長期停工的尷尬局面，而這一定程度上會大大增加項目的交付難度。
而業(yè)主的反映情況也證實了這一點，一位杭州灣八期業(yè)主向《紅周刊》表示，項目停工至今累計15個月之久。
舊問題未決
杭州灣八期仍處長期停工狀態(tài)
按照原計劃，杭州灣八期的交房日期為2021年12月30日，杭州灣八期的銷售額也將結(jié)轉(zhuǎn)成為合生創(chuàng)展2021年收入中的一部分。
不過，近期，杭州灣八期業(yè)主李先生向《紅周刊》表示，在業(yè)主的多次爭取下，杭州灣曾于去年末短暫復(fù)工了一段時間，但后續(xù)項目仍長期處于停工狀態(tài)，業(yè)主的復(fù)工訴求并未得到有效解決。
《紅周刊》也從寧波市網(wǎng)絡(luò)民生服務(wù)平臺民生e點通上獲悉，多位杭州灣八期業(yè)主均就小區(qū)的停工問題進(jìn)行反映。其中，一位業(yè)主在4月30日表示，杭州灣合生國際海汀灣八期停工，已經(jīng)超過交付期四個月，目前尚未通知何時交付。
對此，5月7日，新區(qū)資規(guī)建局回復(fù)表示，經(jīng)了解，合生8期建設(shè)單位為寧波合生錦城房地產(chǎn)有限公司，施工總承包單位為廣東合創(chuàng)工程總承包有限公司。該項目因施工單位與原勞務(wù)公司存在經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致項目暫時停工。已多次約談合生公司、廣東合創(chuàng)、勞務(wù)公司，督促他們盡快處理好雙方經(jīng)濟(jì)糾紛，盡早實現(xiàn)工地復(fù)工。
《紅周刊》曾于2021年7月對杭州灣項目停工進(jìn)行報道，但彼時項目疑似迎來轉(zhuǎn)機(jī)，杭州灣相關(guān)工作人員告訴《紅周刊》，項目停工的事情已經(jīng)報到集團(tuán)(總部)，且2021年要交付的七期、八期項目已經(jīng)開始逐步復(fù)工。
不過，根據(jù)前述業(yè)主所反映的情況來看，杭州灣八期長期停工的舊問題并未得到有效解決。
新問題暴露
監(jiān)管賬戶疑似資金緊張
舊問題尚未解決，新問題又浮出水面。
《紅周刊》獲取的一份《項目剩余工程情況說明》指出，合生杭州灣國際新城0813、0833、0834地塊一期項目(杭州灣八期)自2021年12月9日廣東合創(chuàng)組織新勞務(wù)復(fù)工后至目前有如下項目未完成，其中包括主體工程中的外墻裝飾工程20%，室內(nèi)裝飾工程30%，門窗欄桿工程40%，地下部分裝飾工程50%，機(jī)電工程10%，消防工程80%和公區(qū)裝修工程90%等。
且上述文件還指出，根據(jù)監(jiān)理單位對現(xiàn)成剩余工程量的確認(rèn)，經(jīng)合生成本部測算，需完工交付造價全額約8100萬元。
不過陳先生向《紅周刊》表示，在前述文件出具之前，維權(quán)業(yè)主從寧波杭州灣新區(qū)自然資源和規(guī)劃建設(shè)局查詢發(fā)現(xiàn)，截至4月24日，杭州灣八期的剩余工程量為19985萬元，這一數(shù)據(jù)，明顯高于合生成本部測算的需完工交付造價金額。且據(jù)寧波杭州灣新區(qū)自然資源和規(guī)劃建設(shè)局介紹，杭州灣八期的監(jiān)管賬戶余額僅為1346萬元。
讓陳先生等業(yè)主不解的是，按照《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》第九條規(guī)定，商品房預(yù)售監(jiān)管資金范圍為監(jiān)管項目工程造價的130%，但杭州灣八期的監(jiān)管賬戶資金卻和原本應(yīng)該預(yù)留的工程造價的130%相差甚遠(yuǎn)。業(yè)主質(zhì)疑，疑似項目存在監(jiān)管賬戶的資金有挪用行為。
4月下旬，杭州灣八期業(yè)主和合生創(chuàng)展還曾就杭州灣八期高層的保供保質(zhì)交付一事進(jìn)行協(xié)商?！都t周刊》從一份該會議的會議紀(jì)要獲悉，雙方達(dá)成共識，合生公司盡量爭取于2022年5月12日把八期高層剩余工程所需造價總金額匯入對應(yīng)的資金監(jiān)管賬號。不過5月12日，《紅周刊》再度和業(yè)主代表李先生進(jìn)行核實時，發(fā)現(xiàn)剩余的工程所需造價款并未全部匯入資金監(jiān)管賬號，仍然存在較大差額。
然而吊詭的是，不同于旗下代表項目杭州灣監(jiān)管賬戶資金緊張的尷尬局面;根據(jù)年報數(shù)據(jù)，合生創(chuàng)展似乎并不缺錢。截至2021年末，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款為363.12億港元，同比上漲22.47%，且“三道紅線”均維持安全范圍內(nèi)，凈負(fù)債率為70%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05。合生創(chuàng)展旗下杭州灣遲遲不開工以及監(jiān)管賬戶資金缺口較大的背后原因值得探究。
對外投資失利
致營收、凈利雙降
雖然合生創(chuàng)展的“三道紅線”表現(xiàn)較好，但2021年公司的盈利能力卻出現(xiàn)明顯縮水，2021年實現(xiàn)營收251.28億元，同比下滑10.6%;實現(xiàn)凈利潤79.79億元，同比下滑28.42%。
而背后的主要原因在于，公司投資板塊的“滑鐵盧”，2021年，合生創(chuàng)展投資虧損29.65億港元，同比下滑136.92%。年報也指出“相關(guān)下降主要是由于投資板塊錄得虧損所致”。
然而，在此之前，投資板塊為合生創(chuàng)展的業(yè)績增長貢獻(xiàn)明顯，Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年營收289.33億元，同比增長84.67%;實現(xiàn)凈利潤114.75億元，同比增長43.73%。而與之相對應(yīng)的是，2020年，公司投資板塊實現(xiàn)營收80.3億港元，占總營收的23%。
合生創(chuàng)展試圖將投資板塊打造成為公司地產(chǎn)板塊以外的第二曲線，公司董事會主席朱桔榕曾公開表示，“希望未來在資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一，以實現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變。”然而如此大波動的業(yè)績表現(xiàn)，也讓合生創(chuàng)展的這一“算盤”充滿不確定性。
更加值得一提的是，在公司2021年年報披露之前，合生創(chuàng)展還曾對2021財年核數(shù)師進(jìn)行更換，更換原因同樣劍指投資業(yè)務(wù)，公告指出，“鑒于普華永道無法就集團(tuán)的若干股權(quán)投資及物業(yè)項目的會計處理、集團(tuán)投資物業(yè)的估值等重大事項計劃并執(zhí)行相應(yīng)的審計程序，故同意其辭任公司核數(shù)師一職，并自1月27日起生效。”
然而，合生創(chuàng)展不光投資板塊受創(chuàng)，地產(chǎn)板塊也存在不確定性。近期，公司發(fā)布前四月銷售業(yè)績，截至2022年4月30日止4個月，合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司的總合約銷售金額約105.83億元，同比下降29.10%，其中物業(yè)合約銷售約99.59億元，同比下降約29.99%。
而根據(jù)2021年年報，公司60%的銷售額主要來自于一線城市。其中，北京及天津在售19個項目，合約銷售額219.09億元，占比52%;上海在售16個項目，合約銷售額90.02億元，占比21%。不難看出北京、上海已然成為合生創(chuàng)展銷售額貢獻(xiàn)的主要城市，但2022年以來，北京、上海等城市受疫情影響較嚴(yán)重，一定程度上也會大大增加合生創(chuàng)展在2022年的銷售難度。
關(guān)鍵詞： 合生創(chuàng)展杭州灣 杭州灣收入下滑 監(jiān)管賬戶資金緊張 長期停工狀態(tài)
