7月1日，

二七商圈，

北京華聯(lián)鄭州店悄然貼出一張閉店公告，

不經(jīng)意間成為商業(yè)圈熱議的話題。

運(yùn)營(yíng)了17年的北京華聯(lián)鄭州店，表示將于8月1日閉店整改。再過一天，就是它17周年店慶的生日大趴。

17歲，對(duì)于一個(gè)人來說，尚未成年;但對(duì)于一個(gè)商業(yè)老店來說，是否已經(jīng)老了?

回望來時(shí)丨北京華聯(lián)流淌的美好時(shí)光

2002年8月2日上午，總經(jīng)營(yíng)面積逾9萬平方米的北京華聯(lián)鄭州店隆重開業(yè)，首日客流超10萬人次。它是第一家進(jìn)軍鄭州零售業(yè)市場(chǎng)的外地內(nèi)資企業(yè)，時(shí)任國(guó)家經(jīng)貿(mào)委副主任陳邦柱、國(guó)家旅游局原局長(zhǎng)劉毅，以及河南省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席了開業(yè)儀式。旁邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也敞開胸懷釋放善意，以皇甫立志為操盤手的金博大更是自己掏錢打出廣告歡迎北京華聯(lián)開業(yè)，一時(shí)成為佳話。

當(dāng)時(shí)的北京華聯(lián)集團(tuán)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)零售集團(tuán)之一，為布局中原，雄心勃勃。

17年的時(shí)間，肯定積累有數(shù)量可觀的老顧客，也足夠陪伴一個(gè)年幼的孩子到成年、由一個(gè)初入職場(chǎng)的菜鳥成為業(yè)內(nèi)大咖、從一個(gè)“一人吃飽全家不餓”的單身青年進(jìn)入“上有老下有小”的中年……那里，肯定有相當(dāng)一部分人在某個(gè)重要生命時(shí)刻的快樂記憶。所以，這一紙公告更加令人唏噓。

回天乏力丨小調(diào)整難改市場(chǎng)大格局

十年一個(gè)輪回。

2012年，天貓、淘寶“雙11”購(gòu)物狂歡節(jié)銷售破100億……傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)績(jī)?cè)龇禄黠@，轉(zhuǎn)型話題越來越多地被人們提起，并持續(xù)至今。

在面臨線上電商沖擊的同時(shí)，實(shí)體商業(yè)也從傳統(tǒng)百貨進(jìn)入到購(gòu)物中心時(shí)代，主題型購(gòu)物中心與社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目逐漸成為被更多人認(rèn)可的發(fā)展趨勢(shì)。

面對(duì)日益逼仄的外部環(huán)境，華聯(lián)也努力過。

作為傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目，北京華聯(lián)進(jìn)一步優(yōu)化了品牌組合，增加了餐飲、兒童培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。但由于空間結(jié)構(gòu)等硬件條件，團(tuán)隊(duì)操作的技術(shù)性制約等，再加上崛起中的鄭州，購(gòu)物中心大量入市爭(zhēng)奪市場(chǎng)和消費(fèi)者，北京華聯(lián)的改造效果與預(yù)期差距很大。

面對(duì)北京華聯(lián)的黯然退場(chǎng)，有人喊道：百盛閉店了就去北京華聯(lián)，這以后去哪兒買物美價(jià)廉，平價(jià)品牌還全的東西……

是的，北京華聯(lián)并不是第一個(gè)支持不住的，距它不遠(yuǎn)處的百盛，在2017年就已宣告退場(chǎng)，北京華聯(lián)這兩年堅(jiān)持得應(yīng)該也不容易。有人說，其實(shí)還有一些傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，讓人不忍去轉(zhuǎn)。看著鄭州傳統(tǒng)百貨的一個(gè)個(gè)身影，百貨轉(zhuǎn)型的未來之路愁云密布。

前狼后虎丨高租金最后壓垮大駱駝

在這個(gè)傳統(tǒng)百貨被唱衰的時(shí)代，一些優(yōu)質(zhì)的品牌和業(yè)態(tài)進(jìn)入純百貨項(xiàng)目的意愿越來越小。一邊首進(jìn)、首開熱點(diǎn)品牌在購(gòu)物中心持續(xù)入駐，熱度不減，給購(gòu)物中心快招快調(diào)提供空間;一邊是傳統(tǒng)百貨引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌的難度越來越大。優(yōu)質(zhì)品牌的匱乏，造成品牌利潤(rùn)率越來越低，造血功能的不足，讓企業(yè)改造資金來源越來越少，改造意愿也越來越低。

成本提升、利潤(rùn)降低，在“前狼后虎”的前后夾擊下，企業(yè)被日益逼向所能承受的臨界點(diǎn)懸崖。這時(shí)候，高企的房租成為了壓垮駱駝的最后一根稻草?；蛘?，準(zhǔn)確地說，它不是稻草，而是一根大棒!

綜觀鄭州傳統(tǒng)百貨，目前業(yè)績(jī)尚可的丹尼斯百貨人民店、花園店，正道花園、新世界百貨、百貨大樓，無一例外都是自持型物業(yè)。

而閉店的百盛、北京華聯(lián)則是租賃型物業(yè)。租賃型物業(yè)的傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目之所以成為改造之路的先驅(qū)，與持續(xù)高企的土地、樓價(jià)、租金，甚至收益預(yù)期不無關(guān)系。

目前業(yè)內(nèi)的通例是，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后將以2%-5%的增幅遞增租金。同時(shí)，員工生存成本增加，工資成本上漲，運(yùn)營(yíng)成本增加，受大環(huán)境的影響盈利水平卻一再降低。多重因素的疊加，給租賃型商業(yè)項(xiàng)目留下的騰挪空間越來越較小，一旦接近臨界點(diǎn)，租金注定會(huì)成為壓垮企業(yè)的最后因素。“有沒有必要給房東白干?”這個(gè)終極之問，對(duì)于大店和小店都是一樣的。

以大商金博大為例，2006年大商集團(tuán)以4.21億拍下金博大的三年使用權(quán)，隨著租金遞增，目前年租金已超1.4億，加上其它成本，年運(yùn)營(yíng)成本近2億元，如作為一個(gè)單體量的商業(yè)項(xiàng)目早已不堪重負(fù)。

傳統(tǒng)百貨的存量項(xiàng)目改造，目前暫未看到成功的案例。

抬頭看路丨坐以待斃，還是向死而生?

租賃型商業(yè)項(xiàng)目，淪落為業(yè)主的打工者，早已是不爭(zhēng)的事實(shí)，也是業(yè)內(nèi)早已心知肚明的雷池紅線。一方面，經(jīng)營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)漸高，步履維艱，另一方面，業(yè)主旱澇保收，收益豐厚。這種狀況不可能維持長(zhǎng)久的平衡和良好的運(yùn)營(yíng)生態(tài)。

目前的狀況下，看到的大多數(shù)都在觀望等待。等什么?等死，熬死或者被打死，最終劃船的和乘船的一起沉沒，為失衡現(xiàn)狀最終埋單。鄭州這幾年雖然比以前商業(yè)新增體量有大幅度提高，但空置率與北、上、廣等一線城市相比還是相對(duì)較小。商業(yè)項(xiàng)目的接盤俠也不太難找。作為業(yè)主方在有明確的收益預(yù)期下，往非商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的意愿不大，而作為承租方想往非商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型，因?qū)σ粋€(gè)陌生的領(lǐng)域管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，再加上還需一大筆改造資金的投入，意愿也不強(qiáng)烈。作為持有型傳統(tǒng)百貨，拋開租金成本，經(jīng)營(yíng)收益尚能養(yǎng)家糊口，不到萬不得已，想進(jìn)入大刀闊斧的轉(zhuǎn)型之路決心還不是那么堅(jiān)定。隨著市場(chǎng)的變化傳統(tǒng)百貨往非商業(yè)化轉(zhuǎn)型之路并不遙遠(yuǎn)。

鳳凰涅槃，向死而生的，只能是少數(shù)人。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)資深人士分析，“傳統(tǒng)百貨也好，購(gòu)物中心也罷，租賃型物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式已不適應(yīng)當(dāng)前運(yùn)營(yíng)環(huán)境，高昂的租金風(fēng)險(xiǎn)已不被運(yùn)營(yíng)者所接受。自持、半自持、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)是明顯的。風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、合作共贏是最能被接受的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式”。據(jù)大河商業(yè)觀察，近幾年鄭州新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目基本都是自持物業(yè)型，其他項(xiàng)目也是以半自持或輕資產(chǎn)的形式在運(yùn)作，而幾個(gè)本土商業(yè)大鱷布局地市的租賃型商業(yè)項(xiàng)目，最終也都終止了合作。

未來商業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)百貨也好，購(gòu)物中心也罷，高租金都將是高懸頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍!

生存還是死亡，這真的是個(gè)問題。

消息發(fā)出后后

引起網(wǎng)友一波集體回憶