7月26日，有消息指出，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%?！都t周刊》記者了解到，目前已有頭部房企開始執(zhí)行上述政策。

圖片來源：財聯(lián)社

此外，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，如果此政策屬實，那么對碧桂園、萬科、恒大等大型房企影響較小。而建發(fā)房產(chǎn)、卓越集團(tuán)等沖規(guī)模房企以及榮安地產(chǎn)、佳源國際、上坤集團(tuán)等中小房企則影響較大，未來房企沖規(guī)模將會更加困難。

《紅周刊》從一位TOP10房企內(nèi)部人士了解，“(新政)方向基本是確定的，但具體執(zhí)行還沒有完全鋪開。”

7月26、27日，A+H股地產(chǎn)板塊集體下跌。前海開源基金董事總經(jīng)理楊德龍向《紅周刊》記者表示，A+H股地產(chǎn)板塊的大跌，和行業(yè)政策有一定關(guān)系，但是也和大市有關(guān)。由于教育股出現(xiàn)政策利空，很多投資者擔(dān)心其他行業(yè)會不會也出現(xiàn)利空。地產(chǎn)這類政策敏感性的行業(yè)的跌幅相對較大。

買地金額不得超年度銷售額40%?

有頭部房企已在執(zhí)行

7月26日，財聯(lián)社報道，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求“買地金額不得超年度銷售額的40%”。《紅周刊》從知情人士處了解，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，或還包括通過收并購方式獲地的支出。

目前暫未有官方渠道發(fā)布上述新政。7月26日，《紅周刊》記者向多位房企投拓崗工作人員確認(rèn)上述新政的真實性。一位TOP20房企投拓人員表示，公司內(nèi)部還沒通知(上述政策)。他推測，現(xiàn)在消息的流出應(yīng)該是提前放風(fēng)，給大家留時間調(diào)整，做好心理準(zhǔn)備。

而另一位TOP10房企內(nèi)部人士介紹，“(新政)方向基本是確定的，但具體執(zhí)行還沒有完全鋪開。”某TOP3房企內(nèi)部人士劉文(化名)則表示，自己所在的房企已經(jīng)在執(zhí)行(上述政策)，嚴(yán)控金融風(fēng)險。他表示，“通知是一回事，執(zhí)行是一回事。既然已經(jīng)定了就得執(zhí)行，不然難道等著相關(guān)部門點名和約談嗎?”

2021年上半年，多家規(guī)模房企出現(xiàn)現(xiàn)金流吃緊情況。劉文分析表示，一方面，房企現(xiàn)金流吃緊或資金鏈斷裂時，容易出現(xiàn)房企為了銷售回款而大幅降價的現(xiàn)象;另一方面，如果房子賣不出去或者沒有辦法按時還款，還會導(dǎo)致銀行為保護(hù)自身債務(wù)權(quán)益讓法院查封房企賬上資產(chǎn)。而這一行為容易造成“沒有資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，大量樓盤出現(xiàn)因資金被管控而無法按時交付”的問題。

劉文告訴《紅周刊》記者，“買地金額不得超年度銷售額的40%”這一監(jiān)管約束，本質(zhì)上就是為了降杠桿、降投資、控支出，防范金融風(fēng)險。

旨在完善“三道紅線”監(jiān)管漏洞

沖規(guī)模房企受影響較大

關(guān)于“買地金額不得超年度銷售額的40%”的監(jiān)管政策傳聞，雖然截至目前官方渠道暫未發(fā)布通告及其相關(guān)解釋，但其實早在2020年下半年就已埋下伏筆。

2020年8月20日，“三道紅線”政策出臺。國泰君安研報指出，“三道紅線”之外，對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負(fù)的房地產(chǎn)企業(yè)，還需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。可以看出，拿地銷售比超過40%的房企被視為重點監(jiān)管對象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“買地金額不得超年度銷售額40%”，是對三道紅線的監(jiān)管完善。

他指出，目前這“三道紅線”一長效機制還有很多漏洞，比如債務(wù)轉(zhuǎn)移、指標(biāo)操作，以達(dá)到表面降負(fù)債，實現(xiàn)指標(biāo)達(dá)標(biāo)。這個現(xiàn)象在近期土地集中供應(yīng)推進(jìn)過程中，部分城市樓市熱度比較高，有些城市存在同一個開發(fā)商多個馬甲來拿地，通過收并購規(guī)避負(fù)債監(jiān)管，表現(xiàn)得很明顯。因而需要對三道紅線的監(jiān)管手段做進(jìn)一步的完善，“買地金額不得超年度銷售額40%”，就是為了提高三道紅線的監(jiān)管效率集中在杠桿率快速攀升的部分房企。

一位房企內(nèi)部人士向《紅周刊》記者表示，如若“買地金額不得超年度銷售額40%”正式落地，將對房企產(chǎn)生較大影響，因為這意味著房企即便有錢也不被允許拿地，房企規(guī)模再上臺階很難。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2021年上半年建發(fā)房產(chǎn)、卓越集團(tuán)等房企的銷售額、拿地金額均增長迅速，沖規(guī)模意圖明顯。根據(jù)克而瑞、中指數(shù)據(jù)，2021年上半年，建發(fā)房產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售額933.7億元，同比增長145.71%;拿地金額723億元，同比增長164.84%。此外，2021年上半年，卓越集團(tuán)實現(xiàn)全口徑銷售額399.1億元，同比增長71.19%;拿地金額328億元，同比增長277.01%。

《紅周刊》記者曾在《建發(fā)房產(chǎn)逆勢“加速度”，旗下項目漏水問題頻出》一文中指出，2021年上半年建發(fā)房產(chǎn)的拿地銷售比為77.43%，是中指數(shù)據(jù)得出的50家代表房企拿地銷售比均值29.3%的兩倍之多。這一拿地銷售比遠(yuǎn)高于“買地金額不得超年度銷售額40%”要求下的拿地銷售比40%。此外，根據(jù)前述文章提及數(shù)據(jù)可以計算得出，2021年上半年卓越集團(tuán)的拿地銷售比為82.18%，同樣高出40%的紅線標(biāo)準(zhǔn)。

建發(fā)房產(chǎn)等拿地金額超支

超支房企以中小房企居多

表示房企內(nèi)部正在執(zhí)行“買地金額不得超年度銷售額40%”這一規(guī)定的劉文向《紅周刊》記者分享了《2021年剩余拿地金額超百億房企》《2021年拿地金額已超支房企》兩張表格。

根據(jù)表格可以看出，“買地金額不得超年度銷售額40%”中所指的“年度銷售額”為上一年的權(quán)益銷售金額。因而，根據(jù)2020年房企已經(jīng)公開披露的權(quán)益銷售金額可以推算出2021年在“買地金額不得超年度銷售額40%”的紅線標(biāo)準(zhǔn)下房企的可拿地金額規(guī)模。