2018年，武漢蔣先生購(gòu)買了綠地置業(yè)開發(fā)的“悅瀾灣”小區(qū)，當(dāng)時(shí)承諾的是“商住用房”，但交了錢，拿到合同發(fā)現(xiàn)居然是“商用辦公房”，且實(shí)際面積與合同面積相比，嚴(yán)重縮水，公攤超過了40%，而開發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯。如此銷售，開發(fā)商是否涉嫌誤導(dǎo)消費(fèi)者?蔣先生和其他住戶又該如何維權(quán)?
綠地悅瀾灣宣傳海報(bào)(圖片由受訪者提供)
湖北武漢的蔣先生2018年通過綠地置業(yè)購(gòu)買了“悅瀾灣”小區(qū)的一套商住用房，總面積53.81平米，先交定金，后拿合同，拿到之后才發(fā)現(xiàn)所謂的“商住”其實(shí)就是商用辦公用房。實(shí)際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生屋內(nèi)(圖片由受訪者提供)
蔣先生說：“也確實(shí)沒有仔細(xì)查看合同，合同上寫的這是辦公室。但是當(dāng)時(shí)我們5萬塊錢的定金已經(jīng)交了，當(dāng)看到合同的時(shí)候我也沒有辦法了。我又不能說悔簽吧，然后想辦法把5萬塊錢要過來。人有一個(gè)損失規(guī)避的心理。后來就一錯(cuò)到底，一步一步被他偷梁換柱。”
蔣先生說，合同上承諾的，是建筑面積53.81平方米，實(shí)際使用面積36.36平方米，但經(jīng)過實(shí)際測(cè)量，只有32平方米，公攤面積超過了40%。“他承諾的套內(nèi)面積是36.5，樣板間確實(shí)很大，看了也很舒服。實(shí)際上我拿到房子之后自己用激光測(cè)距儀，測(cè)量完在電腦上用CAD圖紙進(jìn)行計(jì)算，匯總之后只有32。”
合同(圖片由受訪者提供)
蔣先生的鄰居宋女士也是這樣，她告訴記者，自己也是本著對(duì)綠地公司的信任，先交錢，后簽的合同。
宋女士說：“關(guān)于不讓我們看合同的事情，他們說所有的合同都是官方標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的，都在房管局備案了。綠地這邊的說法就是，他們所有合同都是標(biāo)準(zhǔn)合同不給我們看，然后所有的搞完之后簽字，簽字的時(shí)候也非?？?，基本上也沒多少時(shí)間去看。他之前說的是商業(yè)住宅，不是商業(yè)辦公，他后來商業(yè)辦公。商業(yè)住宅至少能給我們住宿環(huán)境，商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位，也沒有天然氣。”
產(chǎn)權(quán)證(圖片由受訪者提供)
對(duì)此記者多次嘗試聯(lián)系采訪綠地集團(tuán)，截至發(fā)稿，尚未得到回應(yīng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，與傳統(tǒng)居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高，而且對(duì)于公攤面積到底該有多少?國(guó)家也沒有明確規(guī)定，全都取決于在合同上標(biāo)明的建筑面積和實(shí)際面積，所以商住、辦公用房如果用來居住，在功能上都是受限的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“無論是商住公寓還是商用辦公，它其實(shí)都已經(jīng)跟傳統(tǒng)的老百姓買的普通住宅有很大一個(gè)區(qū)別，有些可能會(huì)強(qiáng)調(diào)一個(gè)公寓的概念，會(huì)提出一些包括水電煤，有一定的誤導(dǎo)，或者說變相的改造成有居住功能的，我們講的普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。所以就是說商住也好，商辦也好，其實(shí)都是我們講的違規(guī)回避政策管控的這種物業(yè)。說明當(dāng)前還是存在誤導(dǎo)營(yíng)銷的情況。”
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，由于公攤沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，買房之前務(wù)必了解房屋屬性，如果想要買這樣的房屋來居住，發(fā)現(xiàn)與自己預(yù)期不符，應(yīng)該盡早退掉。“公攤一般住宅可能達(dá)到有10%左右這樣一個(gè)水平就差不多。商業(yè)辦公的公攤面積是明顯是偏大的，所以對(duì)于購(gòu)房者來講，如果說真的買住宅，那么公攤他可能沒太多問題，但是買了這種模棱兩可的，其實(shí)是屬于商業(yè)地產(chǎn)的這種物業(yè)，他就會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況。從維權(quán)的角度上來講，我認(rèn)為就是說一方面要保留證據(jù)，另外一個(gè)實(shí)際情況來講，類似房子不建議去投資，所以還是要能退則退，即便是有一定的損失的話，能退掉則退掉。”
河南豫龍律師事務(wù)所律師付建告訴記者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實(shí)際面積超過合同約定3%的，法院應(yīng)該支持購(gòu)房者退款或要求開發(fā)商雙倍退還差價(jià)的要求，至于開發(fā)商在賣房時(shí)的其他承諾，也應(yīng)該以合同約定為準(zhǔn)。
付建表示：“現(xiàn)在合同約定36平方的面積，實(shí)際只有32平方，面積誤差已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過3%，故買受人有權(quán)要求退房。關(guān)于配套設(shè)施的問題，如銷售人員在銷售的過程中，口頭承諾的內(nèi)容，有水電的配套設(shè)施，但是在書面合同中并沒有約定，業(yè)主不能僅僅以口頭的承諾而要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于配套空間的問題，開發(fā)商在售樓宣傳時(shí)，如果在宣傳海報(bào)上表示有自助健身房、自助廚房等設(shè)施設(shè)備，則視為開發(fā)商的一種承諾。開發(fā)商應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)。在交房時(shí)，如果沒有相關(guān)的設(shè)施，開發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。”
至于購(gòu)房者反映的先付定金才能看合同的問題，付建表示，這也涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強(qiáng)迫當(dāng)事人交納定金后才能看合同。
付建說：“合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強(qiáng)迫當(dāng)事人交納定金后才能看買賣合同，這是違法行為，該案中業(yè)主尚未看到買賣合同的具體條款的約定內(nèi)容，開發(fā)商就讓簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，或者說讓交5萬元之后再看合同，明顯的違背了法律法規(guī)。”
