作為惠州市場的龍頭，光耀地產(chǎn)以及開發(fā)的樓盤在當(dāng)?shù)貛缀鯚o人不知。

然而，本是光耀地產(chǎn)發(fā)跡的福地，如今卻成為其難以脫身的沼澤，在宏觀政策以及銀行限貸等對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控之下，這個(gè)以惠州為大本營的房地產(chǎn)商目前正舉步維艱

5月6日晚間，微博上爆出光耀地產(chǎn)在惠州的多個(gè)樓盤因項(xiàng)目資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法按時(shí)交付，公司經(jīng)營面臨重大問題。

光耀地產(chǎn)一位可靠消息人士透露：“公司確實(shí)正處于發(fā)展困難期，資金周轉(zhuǎn)面臨很大壓力，而且現(xiàn)在已經(jīng)很難從銀行獲得貸款。”

據(jù)知情人士透露，為了迅速回籠資金，光耀地產(chǎn)在惠州的其他在售樓盤都或多或少存在“抵押工程款”的房源，以及對(duì)旗下在售樓盤均進(jìn)行不同程度的降價(jià)促銷。

而巨大的資金的壓力，伴隨著光耀地產(chǎn)“大躍進(jìn)”式的擴(kuò)張，當(dāng)銀行收緊對(duì)房企貸款時(shí)，光耀地產(chǎn)也就陷入資金鏈瀕臨斷裂的泥潭。

毫無疑問，當(dāng)下的光耀地產(chǎn)，正處于一個(gè)多事之秋。

□多處樓盤停工，光耀資金告急

5月6日晚間，微博傳言稱，中國百強(qiáng)房企產(chǎn)業(yè)——光耀地產(chǎn)因多處樓盤延遲交付，公司目前面臨倒閉。

對(duì)此，光耀地產(chǎn)官方回應(yīng)：“倒閉說法太過于夸張，但是確實(shí)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)延遲交付情況，主要集中在惠州，具體情況公司已經(jīng)協(xié)調(diào)多方資源，加快施工進(jìn)度，確保業(yè)主利益，公司已經(jīng)與延遲交樓項(xiàng)目的業(yè)主進(jìn)行多次溝通，交樓時(shí)間、賠償?shù)确矫娴墓?jié)點(diǎn)與措施已經(jīng)出臺(tái)，且已經(jīng)通知到每一位業(yè)主。”

根據(jù)掌握資料得知，光耀地產(chǎn)在惠州擁有數(shù)個(gè)超過百萬平方米的大盤正在開發(fā)，這些樓盤項(xiàng)目包括荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)等，目前部分樓盤均處于持續(xù)停工狀態(tài)。據(jù)搜房網(wǎng)信息粗略估計(jì)，這些項(xiàng)目總占地面積超過300萬平方米，體量非常巨大。

其中，光耀荷蘭小城按照要求應(yīng)于2013年底向業(yè)主交付13至18棟，涉及業(yè)主近千余戶，但截至今日遲遲未能完工交付。

而遭遇業(yè)主維權(quán)的另一項(xiàng)目為光耀翡儷港，該項(xiàng)目位于惠州市政府最新規(guī)劃的黃金三角上東平中央濱江豪宅區(qū)，根據(jù)一財(cái)網(wǎng)報(bào)道稱，本來D1、D2棟原定于2013年12月30日收樓的，但是卻延遲到2014年4月30日收樓，然而，五一假期已過，收樓卻遲遲不見下文。

知情人士爆料稱，光耀翡儷港從年前至今已全面處于停工狀態(tài)，不僅僅是翡儷港，包括光耀在惠州的另一藝術(shù)居住概念項(xiàng)目馬克住區(qū)也從2014年初停工至今。

因多個(gè)項(xiàng)目逾期延遲交付，且還處于停工狀態(tài)，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂消息甚囂塵上。

對(duì)此，光耀地產(chǎn)一位可靠消息人士無奈表示：“光耀地產(chǎn)確實(shí)正處于一個(gè)非常困難時(shí)期，相信這也是大多數(shù)民企房產(chǎn)尤其是中小房產(chǎn)公司所共同面臨的困境，資金周轉(zhuǎn)問題已經(jīng)成為小房企的硬傷，實(shí)際上光耀地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)很難在銀行拿到貸款了。”

但是，光耀地產(chǎn)在一份官方回復(fù)函中稱，公司的確存在資金層面的壓力，但是目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺光耀，公司有信息度過目前的困難階段，網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)。

然而，對(duì)于21世紀(jì)網(wǎng)繼續(xù)追問現(xiàn)有的融資渠道暢通、以及合作銀行具體指向時(shí)，光耀地產(chǎn)卻顯得諱莫如深，顧左而言他。

□降價(jià)拋售趨勢明顯

毫無疑問的是，光耀地產(chǎn)早已患上了“資金饑渴癥“，據(jù)知情人士透露，為了迅速回籠資金，光耀地產(chǎn)在惠州的其他在售樓盤都或多或少存在“抵押工程款”的房源，以及對(duì)旗下在售樓盤均進(jìn)行不同程度的降價(jià)促銷。

位于惠州大亞灣的DADA的草地，推出現(xiàn)購房贈(zèng)送最高7萬元裝修費(fèi)等優(yōu)惠活動(dòng)。但由于該項(xiàng)目位于大亞灣石化區(qū)，其銷售情況并不佳。

此外，光耀在售的另一藝術(shù)居住概念項(xiàng)目馬克住區(qū)，其樓盤價(jià)格走勢從去年6月開盤至今，一直呈下降趨勢，從均價(jià)6800元/平方米降至目前的均價(jià)5200元/平方米。

對(duì)此，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)網(wǎng)分析，一般情況下，開放商將房子抵押給施工方、材料方多是由于資金緊張的無奈之舉，由于光耀地產(chǎn)在惠州有多盤同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，短期內(nèi)某單盤的資金不到位可能影響到另外的項(xiàng)目的基本維持或開發(fā)，為了迅速回款，犧牲利潤換取現(xiàn)金流，這種行為不難理解。

查看光耀地產(chǎn)子公司“*ST新都2013年年報(bào)顯示，光耀地產(chǎn)2013年全年實(shí)現(xiàn)收入45億元，而這一數(shù)字甚至都不及2011年惠州單片區(qū)域銷售額，實(shí)現(xiàn)凈利潤為4.8億元，全年凈現(xiàn)金流量為-12297萬元。截至2013年12月31日，公司資產(chǎn)總額為94.5億元，負(fù)債總額為44.9億元，資產(chǎn)凈額為50億元。

□大盤模式之困

光耀地產(chǎn)成立于2002年，起步于廣東省惠州市，以房地產(chǎn)開發(fā)和社區(qū)物業(yè)管理為主業(yè)，從8億到60億銷售額，從一家籍籍無名到眾多周知的惠州地產(chǎn)老大，作為一家總部位于深圳，卻崛起于惠州的地產(chǎn)公司，光耀地產(chǎn)繼恒大之后，又締造了一個(gè)本土地產(chǎn)神話。

然而，成也蕭何敗蕭何。本是光耀地產(chǎn)發(fā)跡的福地，如今卻成為其難以脫身的沼澤，在宏觀政策以及銀行限貸等對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控之下，這個(gè)以惠州為大本營的房地產(chǎn)商目前正舉步維艱。

而巨大的資金的壓力，正是源于光耀地產(chǎn)“大躍進(jìn)”式的擴(kuò)張，光耀地產(chǎn)董事長郭耀明曾在接受媒體訪問時(shí)表示，2011年光耀地產(chǎn)用20多億元去拿地，同時(shí)，光耀在全國上馬10多個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)是超千畝的大盤。

對(duì)此，美聯(lián)地產(chǎn)研究中心主任徐楓表示，光耀地產(chǎn)一直偏向大盤開發(fā)的操作模式向來控制拿地成本，以此追求規(guī)模效應(yīng)，但是大規(guī)模拿地的前期工程、銀行利息、人工費(fèi)用成本較高，大盤操作的資金壓力非常大，尤其在市場行情不好，三線城市出現(xiàn)需求過剩的情況下，大盤受到的沖擊也最大。

而在光耀快速發(fā)展中，外界更為好奇的則是其不為人知的融資渠道和模式。

郭耀名曾對(duì)媒體透露，其開發(fā)資金80%來源均是項(xiàng)目貸款，20%信托作為補(bǔ)充，除了自有資金，其他資金來源渠道主要依賴銀行貸款，同時(shí)，光耀也在拓展如信托、基金、發(fā)展等融資渠道。

但是隨著銀行限貸日趨嚴(yán)格，光耀地產(chǎn)目前的融資方式主要還是來自于信托融資。但是信托的融資成本要高于銀行貸款的利息，對(duì)于高成本融資，張宏偉分析稱，對(duì)于缺少資本市場融資能力的房企而言，面對(duì)銀行信貸渠道的縮緊，只能借道于信托，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品泡沫太大，光耀地產(chǎn)融資渠道可能會(huì)進(jìn)一步遭遇“瓶頸”。

□融資渠道遭挫

此外，有媒體報(bào)道稱，為了應(yīng)付資金周轉(zhuǎn)困境，光耀地產(chǎn)被迫向民間高利貸融資，其借款的月息高達(dá)4—4.5%，對(duì)此消息，21世紀(jì)網(wǎng)向光耀地產(chǎn)媒介總監(jiān)鄒先法求證，但其并未證實(shí)消息是否屬實(shí)。

處于多事之秋的光耀地產(chǎn)，除了民間高利貸融資傳言，旗下子公司*ST新都因信息披露違法違規(guī)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，亦讓光耀地產(chǎn)違規(guī)融資浮出水面。

根據(jù)*ST新都2013年年報(bào)顯示，*ST新都在2011年7月份為其大股東光耀地產(chǎn)的一筆總額為6000萬元的借款提供擔(dān)保，但這筆借款擔(dān)保未經(jīng)*ST新都董事會(huì)、股東大會(huì)審議，是在公司董事會(huì)毫不知情的情況下擅自以公司名義為關(guān)聯(lián)方債務(wù)做出的擔(dān)保。

頗具諷刺意味的是，通過百度搜索“光耀地產(chǎn)”，網(wǎng)頁上出現(xiàn)的第一條信息就是光耀地產(chǎn)“由于失信已被列入國家失信被執(zhí)行人名單”。2012年3月7日，揭陽市榕城區(qū)的張某將1.2億元借給光耀集團(tuán)有限公司，深圳市廣光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、郭耀名承擔(dān)連帶責(zé)任，雙方所簽訂的《擔(dān)保借款合同》約定，借款期限為3個(gè)月，主要用于銀行贖樓以及流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，但是借款到期后，光耀集團(tuán)并未按時(shí)還款，擔(dān)保人光耀地產(chǎn)、郭耀名并沒有履行擔(dān)保責(zé)任，因此被廣東法院執(zhí)行指揮中心將光耀集團(tuán)有限公司等被被執(zhí)行人失信信息公布。

2013年5月，被執(zhí)行人光耀集團(tuán)、光耀地產(chǎn)因資金困難，向深圳某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，卻因?yàn)橛胁宦男蟹ㄔ号袥Q的失信記錄而被銀行拒絕。光耀地產(chǎn)能否順利問銀行借上錢，這將是一個(gè)準(zhǔn)業(yè)主及業(yè)界都將持續(xù)關(guān)注的問題。