作者｜王晗玉
編輯｜鄭懷舟
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沉寂許久的涉房企業(yè)A股融資終于迎來(lái)“開(kāi)閘”。
10月20日，據(jù)中國(guó)證券報(bào)消息，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，證監(jiān)會(huì)允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。
此前自2018年10月《A股上市公司再融資審核知識(shí)問(wèn)答文件》發(fā)布以來(lái)，涉房企業(yè)的再融資通道就被關(guān)閉。當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，房企或涉房企業(yè)申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，為防止募集資金變相用于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，暫不推進(jìn)審核。
此次證監(jiān)會(huì)允許滿(mǎn)足特定條件的涉房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)融資，顯示2018年融資禁令有所松動(dòng)。
或是受此影響，在上述消息公開(kāi)后的第二日，多家符合定向門(mén)檻的企業(yè)股價(jià)也出現(xiàn)上漲。其中榮豐控股、南山控股收漲停板，濟(jì)南高新、中天金融盤(pán)中一度漲停，浦東建設(shè)、高新發(fā)展、四川路橋等當(dāng)日漲幅超過(guò)5%，中國(guó)能建、中國(guó)鐵建、中國(guó)電建等央企基建股也均迎來(lái)小幅微漲。
不過(guò)多位房企人士和業(yè)內(nèi)分析人士也對(duì)36氪表示，此次新政多為推進(jìn)“保交樓”、出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，盤(pán)活存量土地開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利好有限。
在10月20日晚間，中國(guó)證券報(bào)發(fā)布文章《證監(jiān)會(huì)：允許滿(mǎn)足特定條件涉房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)融資》，透露涉房企業(yè)A股融資新規(guī)。
此次新規(guī)對(duì)融資主體條件進(jìn)行了限定：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)占企業(yè)當(dāng)期相應(yīng)指標(biāo)的比例不超過(guò)10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的投資收益占企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)的比例不超過(guò)10%。
結(jié)合2018年開(kāi)啟的融資禁令，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示此次新政是對(duì)多年融資禁令的“大松綁”，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域放松的重要體現(xiàn)。
“松綁的出發(fā)點(diǎn)是清晰的，此類(lèi)涉房企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重并不高，若一刀切地卡住再融資計(jì)劃，顯然對(duì)此類(lèi)企業(yè)不公平，也影響了其他實(shí)體業(yè)務(wù)的融資需求。”
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，此前資本市場(chǎng)暫停了房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，包括再融資與借殼融資。2017年“房住不炒”上升為房地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)以后，更加強(qiáng)調(diào)資本市場(chǎng)服實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)融資的限制更加嚴(yán)格。
而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤(pán)當(dāng)前，在保持“房住不炒”、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)大原則的前提下，階段性的調(diào)整既有政策，具有一定必要性?！疤貏e是在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放而保交樓上升到重要的地位以后，需要多方資金參與才能調(diào)動(dòng)各方的積極性，同時(shí)又能最大程度降低各方的風(fēng)險(xiǎn)?！崩钣罴握f(shuō)。
在他看來(lái)，在推動(dòng)房地產(chǎn)出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)、鼓勵(lì)各方參與保交樓的過(guò)程中，除了專(zhuān)項(xiàng)借款、紓困基金之外，分散風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)的股權(quán)資金也很重要。
“房地產(chǎn)需要的資金體量太大，保交樓和收并購(gòu)的投入也非常大。當(dāng)大量項(xiàng)目和企業(yè)陷入困境，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)相互循環(huán)，并出現(xiàn)傳染效應(yīng)時(shí)，就需要多方資金投入，將這種負(fù)反饋循環(huán)扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)?！?/p>
不過(guò)一位房企人士也對(duì)36氪提到，此次證監(jiān)會(huì)新規(guī)對(duì)融資主體進(jìn)行了限制，真正符合條件的比例太小，對(duì)收并購(gòu)、“保交樓”有正面影響，但力度有限。
而對(duì)于廣大以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)或?qū)⑼接瓉?lái)利好的市場(chǎng)分析，該人士并不認(rèn)同。他認(rèn)為房企后續(xù)能否出現(xiàn)實(shí)質(zhì)利好，還有待更清晰的政策落地。
“證監(jiān)會(huì)的政策只是對(duì)（地產(chǎn)業(yè)務(wù)）利潤(rùn)不超過(guò)10%的涉房企業(yè)定向放寬，以前是全部關(guān)閉，現(xiàn)在雖給了一點(diǎn)空間，也只是放松。這些企業(yè)的‘含房量’比較低，而目前出險(xiǎn)的基本都是大房企，所以這個(gè)政策真正落地之后，對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，可能也沒(méi)什么（利好）影響”，上述人士說(shuō)道。
他進(jìn)一步解釋說(shuō)，當(dāng)前房企面臨的難題一方面來(lái)自融資，另一方面來(lái)自銷(xiāo)售。而這兩方面都不是依靠傳統(tǒng)的政策放寬就能迅速提振。
在融資端，對(duì)已出現(xiàn)公開(kāi)違約的房企，如銀行一類(lèi)金融機(jī)構(gòu)基本不會(huì)繼續(xù)向其輸血，僅對(duì)個(gè)別銷(xiāo)售前景確定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目會(huì)有所傾斜。這也意味著，即便房企融資限制放寬，或也難收到銀行等資金方的積極響應(yīng)。
“企業(yè)不把自己的賬目理清，資產(chǎn)、負(fù)債一團(tuán)糊涂賬，就沒(méi)有銀行敢進(jìn)場(chǎng)，首先風(fēng)控就過(guò)不了，況且也沒(méi)人會(huì)強(qiáng)制銀行給這樣的企業(yè)救場(chǎng)。”上述人士說(shuō)。
而在銷(xiāo)售端，房企面臨的困境更難解。
此前中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為540.8億元，同比下降45.1%。其中銷(xiāo)售額超千億房企共15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。
疲軟的樓市拖累著房企的回款效率，也消磨著各參與方進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)的信心。而上述人士還進(jìn)一步表示，“銷(xiāo)售不是靠哪一方就能救得了的，這要看整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境”。
具體到企業(yè)自身，透過(guò)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察各家銷(xiāo)售：碧桂園今年前9月銷(xiāo)售額3542.9億元，相較去年同期的6173.0億元下降42.6%；融創(chuàng)中國(guó)今年前9月銷(xiāo)售額1432.0億元，相較去年同期的4616.0億元下降69.0%；新城控股今年前9月銷(xiāo)售額945.7億元，相較去年同期的1705.3億元下降44.5%。
前述房企人士坦言，“現(xiàn)在銷(xiāo)售差的厲害，尤其民企，銷(xiāo)售額同比下跌60%、70%的都很多。這個(gè)趨勢(shì)不能扭轉(zhuǎn)，僅靠一些政策邊際放松很難讓房企重新恢復(fù)?！?/p>
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