在全球股市行情普遍下跌之際，碧桂園也沒能逃避大跌的命運。
港股因佛誕節(jié)休市一天后，5月10日碧桂園股價開盤再跌10個百分點，盤中市值一度跌破1000億大關(guān)，不過在收盤時碧桂園股價略有回升，報收4.45港元/股，較上一個交易日下跌8.44%，總市值為1030億港元。
目前，資本市場對碧桂園所持的悲觀態(tài)度，可能受周末一則消息所影響。5月7日，關(guān)于“碧桂園資金賬戶被凍結(jié)”的消息刷爆地產(chǎn)圈、銀行圈乃至整個金融圈。
“碧桂園扛不住了？”“碧桂園出事兒了？”“碧桂園要暴雷了？”此類質(zhì)疑聲此起彼伏，引發(fā)眾人熱議。
碧桂園究竟怎么了？這次風(fēng)波是“一聲驚雷”還是“虛驚一場”？
5月7日上午，幾張“碧桂園暴雷”的微信截圖流傳于各大社交平臺，據(jù)傳有多個城市住建局給銀行下發(fā)通知，要求“暫停碧桂園所有賬戶的資金支取”或“凍結(jié)所有碧桂園項目的監(jiān)管賬戶”。
（圖 /網(wǎng)絡(luò)）
在消息廣為流傳的當(dāng)日，人們還沒看到碧桂園的澄清公告或者辟謠聲明，而是先看到了碧桂園要求平臺方撤稿的行為。
碧桂園品牌管理部給雪球平臺下發(fā)“撤稿函”，稱平臺發(fā)布的《碧桂園，崩了》文章，以一張不明出處的截圖，散播地方銀行監(jiān)管局對于“碧桂園監(jiān)管賬戶馬上凍結(jié)”的謠言，損害了碧桂園在資本品牌、消費市場的口碑與形象。并聲稱碧桂園目前未發(fā)生任何實質(zhì)性違約行為，此截圖存在嘩眾取寵嫌疑，申請刪除處理。
（圖 / 網(wǎng)絡(luò)）
隨后，疑似福州住建局相關(guān)人士就此前的“凍結(jié)碧桂園賬戶”再次聲明：“為保障購房人權(quán)益，經(jīng)協(xié)調(diào)處理，我市碧桂園事宜已經(jīng)妥善解決，現(xiàn)取消昨晚緊急通知，不再設(shè)置門檻?！?/p>
（圖 / 網(wǎng)絡(luò)）
5月8日，中國證券報－中證網(wǎng)向碧桂園證實了這一事件，因參股的福州某項目產(chǎn)生客訴，福州住建局為督促該項目各股東妥善解決問題，在5月6日晚對項目公司股東臨時采取了適度監(jiān)管措施，并于5月7日取消了這一緊急通知，不再設(shè)置門檻。這一事件終將得以平息。
圖 / 中國證券報－中證網(wǎng)
正所謂無風(fēng)不起浪，碧桂園這次被銀行“凍結(jié)”資金賬戶并非空穴來風(fēng)，而是事出有因。至少可以肯定的一點就是，碧桂園方面因未妥善處理某些問題引起地方監(jiān)管部門的注意——最起碼從當(dāng)時給予的“全市所有碧桂園項目凍結(jié)賬戶”的處理方式來看，這背后的問題還挺重要的。
在短短的不到24小時內(nèi)，碧桂園此次風(fēng)波就迅速平息了，從中可以看到市場的輿論壓力和企業(yè)應(yīng)對危機(jī)時的公關(guān)處理能力。畢竟，有恒大和融創(chuàng)的教訓(xùn)在前，碧桂園再也經(jīng)不起資本市場的情緒波動，想必主管單位也不愿看到又一個頭部房企面臨危機(jī)。
不過，有些問題解決了，并不能說明問題的不存在，更不能說明問題就沒發(fā)生。
客觀來看，碧桂園這次風(fēng)波的源頭是一個客戶投訴的小問題，但竟然釀成如此軒然大波，那么在此背后，碧桂園究竟發(fā)生了什么？
說到底，還是行業(yè)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營都沒有進(jìn)入到預(yù)期的軌道中，投訴被處罰只是問題的一根導(dǎo)火索，在處理這個問題的表現(xiàn)上，碧桂園不是不能及時地正面回應(yīng)，或許是更擔(dān)心資本市場再一次“過激反應(yīng)”。
在這次風(fēng)波發(fā)生前的5月4日，碧桂園發(fā)布4月的銷售業(yè)績公告表示：碧桂園及其附屬公司于2022年4月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約226.4億元人民幣，同比下跌57.14%；4月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約274萬平方米，同比下跌53.87%；折合權(quán)益合同銷售均價8,263元/平方米，同比下降了629元，同比降幅7.08%。
單從4月的公告數(shù)據(jù)看，說碧桂園的銷售業(yè)績“腰斬”并非危言聳聽。
根據(jù)近兩年月度業(yè)績公告可見：碧桂園在2022年1-4月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約1218.7億元人民幣，同比下降36.65%；1-4月實現(xiàn)權(quán)益合同銷售建筑面積約1571萬平方米，同比下降27.60%；折合權(quán)益合同銷售均價7757元/平方米，平均下降1108元/平方米，同比下降了12.49%。
若是從今年的前四個月業(yè)績情況來看，碧桂園2022年4月銷售業(yè)績的“腰斬”并非單月的偶然情況，而是自年初開始一路下滑的“必然”。畢竟，在3月的時候碧桂園同比銷售金額就已經(jīng)出現(xiàn)了42.85%的跌幅，4月只不過將這個跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大了而已。
我們將2022年前四個月和2021年同期的銷售數(shù)據(jù)并列對比來看，2021年銷售業(yè)績一路高漲，2022年銷售業(yè)績一路下行，形成了一個近似“剪刀差”的走勢。
當(dāng)然，碧桂園所面臨的問題也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場同樣面臨的問題：一方面整體市場的不景氣，需求端的預(yù)期被“打壓”嚴(yán)重，另一方面3、4月份大范圍的疫情防控，讓市場失去了一定的活力。
如果這種行業(yè)發(fā)展趨勢不能得到及時扭轉(zhuǎn)，碧桂園及其他房企出現(xiàn)危機(jī)或許只是時間的問題。
事實上，碧桂園2022年4月銷售業(yè)績的腰斬，除了市場的不景氣，還有2021年的有意收縮。
碧桂園2021年年報顯示：2021年碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約5580億元，權(quán)益合同銷售面積約6641萬方，基本維持住了2020年的銷售業(yè)績水平。2021年全年實現(xiàn)營收5230.6億元，同比增長13.0%；實現(xiàn)凈利潤269.3億元，歸母凈利潤267.97億元。
相比于恒大的“躺平”，和融創(chuàng)的“佛系”，碧桂園2021年的業(yè)績數(shù)據(jù)整體看起來還是不錯。
同時截至2021年末，碧桂園賬面現(xiàn)金還有1813億元，和2020年基本處于持平狀態(tài)；平均融資成本為5.20%，相較于2020年末下降36個基點；凈借貸比率為45.4%，相比于2020年末下降了10.2個百分點。
能在2021這種整體市場急劇下行的大環(huán)境下，保持這樣平穩(wěn)的經(jīng)營狀況，甚至在某些核心財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)中能優(yōu)于往年，碧桂園已超出了絕大多數(shù)人的意料，實屬難得。
客觀來看，不否認(rèn)碧桂園的業(yè)績數(shù)據(jù)“堪稱完美”，但也必須承認(rèn)，這種完美或許只是碧桂園的“光鮮皮囊”，其背后的潛在問題同樣值得我們?nèi)フ暋?/p>
在2021年業(yè)績報的資產(chǎn)負(fù)債表中，在諸多相對平穩(wěn)的數(shù)據(jù)面前，碧桂園2021年“在建物業(yè)”項目資產(chǎn)貨值下降至481.46億元，相比于2020年的1066.96億元直接“腰斬”，同比降幅達(dá)54.88%。
（圖 / 碧桂園2021年年報）
“在建物業(yè)”的“腰斬”意味著在這過去的一年里，只有相較于2020年一半的項目在正常推進(jìn)。同時，因突然間砍掉或暫停項目的開發(fā)節(jié)奏，必定會造成未來市場的供應(yīng)短缺。
對于習(xí)慣了高增長的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷了2020年的減速后，轉(zhuǎn)向2021年的急剎車，這也是在給2022年的業(yè)績“埋雷”，從2022年前四個月的銷售業(yè)績來看，似乎也在印證這一問題。
一個年營收五千億的頭部房企，以蓋房子和買房子為主業(yè)，如果在接下來的一年里營收突然“腰斬”，這個雇傭了十萬人的地產(chǎn)巨頭該如何正常地運轉(zhuǎn)下去，資本市場又會對這個“失速”給予什么樣的市值反饋？
當(dāng)然，從另一個角度來看，碧桂園在建物業(yè)的“腰斬”，也意味著其迅速地收縮戰(zhàn)線，不僅能減緩一部分項目開發(fā)的資金壓力，還能解決一部分賬面的資金流壓力。
2021年業(yè)績報表示：截至2021年末碧桂園可動用現(xiàn)金余額1813.0億元，相比2020年的1836.23億元，僅減少1.27%。不管是從2021年的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)還是同比變化來看，碧桂園在2022初還能有這么一筆賬面資金，放在任何一個頭部房企中都算很不錯的。
（圖 / 碧桂園2021年年報）
但細(xì)看就會發(fā)現(xiàn)，這1813億元里邊有343.46億元是受限制現(xiàn)金，也就是不能隨便支取的錢，相比2020年翻了一倍還要多。雖說數(shù)額不大，但占比也有18.94%，這個變化趨勢更是值得關(guān)注。
要說有這1469.54億元的現(xiàn)金流也不錯，可這筆錢背后的代價卻是在建物業(yè)的“腰斬”。
此外，「子彈財觀」在財報中還發(fā)現(xiàn)一個小細(xì)節(jié)，2021年碧桂園數(shù)千億的賬面收支背后，財務(wù)收益僅有38.24億元，相比2020年的73.44億元，同比大跌47.92%。若是細(xì)分來看，2021年銀行存款及其他利息收益有21.38億元，相比于上年的41.02億元凈減少19.64億元，同比跌幅達(dá)47.88%。
（圖 / 碧桂園2021年年報）
碧桂園連續(xù)兩年的銷售業(yè)績、營業(yè)收入和現(xiàn)金流實現(xiàn)基本持平，利息收入按理來說也應(yīng)該基本保持穩(wěn)定才對，但如今這個同比降幅就難免讓人“摸不著頭腦”了。
對此，業(yè)內(nèi)有一個猜測是：為應(yīng)對潛在的流動性風(fēng)險，碧桂園或?qū)㈤L期存款變短期存款，定期存款變活期存款，以備不時之需？當(dāng)然，至于事情的真相到底如何，目前我們尚無準(zhǔn)確定論，一切留給后續(xù)碧桂園的業(yè)績表現(xiàn)及資本市場來定奪。
從2022年的銷售業(yè)績和周末這波暗流涌動中，人們看到了碧桂園的無力和無奈；從2021年的年報，更看到了民營房企的辛酸和悲涼。
碧桂園的2021年，雖有種種的不完美，但依然不可否認(rèn)它還是諸多民營房企的榜樣和標(biāo)桿，而且還沒有走到“擺爛”這一步，依舊在為提升業(yè)績而努力。
但結(jié)合2022年前四個月銷售業(yè)績來看——市場的疲軟和企業(yè)的無力已是現(xiàn)實，但愿碧桂園不僅是將某些風(fēng)險“推后”，也期待其及整個房地產(chǎn)市場還能迎來“扭轉(zhuǎn)乾坤之勢”。
“過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)大浪淘沙，劇烈調(diào)整，給每一位行業(yè)參與者帶來了巨大的挑戰(zhàn)……”，“本集團(tuán)的營運受到地產(chǎn)發(fā)展、地產(chǎn)投資及地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)多重特有的風(fēng)險因素影響……”這是碧桂園年報中發(fā)出的一聲沉重哀嘆。
*文中題圖來自：視覺中國，基于RF協(xié)議。
