近期，各大房企半年度業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)逐漸披露。Choice數(shù)據(jù)顯示，已披露的41家房企業(yè)績(jī)預(yù)告中，18家房企業(yè)績(jī)預(yù)虧，部分企業(yè)虧損甚至達(dá)數(shù)億元。

自年初以來(lái)，A股地產(chǎn)板塊走勢(shì)低迷，年內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)跌幅達(dá)16.51%。港股地產(chǎn)企業(yè)同樣整體表現(xiàn)不佳，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園等龍頭企業(yè)年內(nèi)跌幅超20%。

近半數(shù)預(yù)虧增速放緩

受政府調(diào)控政策影響，上半年房企銷(xiāo)售情況不佳，下行壓力加大，地產(chǎn)行業(yè)增速大幅放緩，部分房企業(yè)績(jī)下滑。泰禾集團(tuán)、新華聯(lián)、南國(guó)置業(yè)、嘉凱城、美好置業(yè)、*ST銀億等公司凈利潤(rùn)預(yù)虧金額均在3億元以上。

預(yù)計(jì)虧損額度最高的是陷入債務(wù)重組危機(jī)中的泰禾集團(tuán)。業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)顯示，上半年，泰禾集團(tuán)預(yù)計(jì)虧損8.5億-11.5億元。值得一提的是，本次報(bào)告期內(nèi)虧損金額較去年同期有所下降。

近年來(lái)，泰禾集團(tuán)的債務(wù)壓力不容忽視。據(jù)悉，為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，泰禾集團(tuán)已成立專項(xiàng)工作小組開(kāi)展債務(wù)重組工作。不過(guò)，7月30日，泰禾集團(tuán)再現(xiàn)債券違約，主要原因是受到地產(chǎn)整體環(huán)境下行影響，現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率有所下降，銷(xiāo)售預(yù)期存在波動(dòng)。

作為老牌房企的新華聯(lián)業(yè)績(jī)同樣表現(xiàn)不佳，虧損幅度持續(xù)擴(kuò)大。上半年，新華聯(lián)凈利潤(rùn)虧損7億-7.5億元。新華聯(lián)回應(yīng)稱，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因疫情反復(fù)、市場(chǎng)環(huán)境等原因銷(xiāo)售未達(dá)預(yù)期;部分已售項(xiàng)目未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)交付，無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)等。

不過(guò)，也有房企業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。綠地控股營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)34.74%;奧園美谷實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)盈利4800萬(wàn)-5800萬(wàn)元。

從目前披露業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企來(lái)看，出現(xiàn)業(yè)績(jī)預(yù)虧、預(yù)減的房企中，主要是中小房企。隨著行業(yè)集中度逐漸提升，房企競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)頻繁，房企融資環(huán)境趨緊，中小房企資金端面臨挑戰(zhàn)，生存壓力加劇。

信貸收緊現(xiàn)金流壓力加大

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，自今年年初開(kāi)始，中央調(diào)控政策不斷升級(jí)。“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴(kuò)張，房貸集中管理政策從銀行端控制資金流入房地產(chǎn)，集中供地則從供給端改變房企拿地節(jié)奏，房企端、銀行端、土地端三大主體聯(lián)合發(fā)力，多措并舉，進(jìn)一步落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

上半年來(lái)，房地產(chǎn)融資監(jiān)管方面的審核持續(xù)加強(qiáng)，上海、北京等城市相繼出臺(tái)政策嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)入市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，銀行信貸環(huán)境收緊成了2021年的一個(gè)主要特征。預(yù)計(jì)在房貸新規(guī)“三道紅線”壓頂下，購(gòu)房貸款額度嚴(yán)控，信貸環(huán)境或?qū)⒗^續(xù)趨緊。

在信貸環(huán)境收緊情況下，房貸利率開(kāi)始企穩(wěn)回升。自2021年2月開(kāi)始，全國(guó)首套及二套房貸款平均利率呈現(xiàn)顯著的止跌回沖態(tài)勢(shì)。2021年5月全國(guó)首套房利率為5.33%，環(huán)比上升0.02個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。

隨著房貸利率回升，消費(fèi)者購(gòu)房壓力加大，房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)回落，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)資金增速放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)，這是國(guó)內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。

諸葛找房研究中心相關(guān)專家表示，隨著國(guó)內(nèi)房企融資監(jiān)管力度的加強(qiáng)，國(guó)內(nèi)貸款增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。雖然7月全面降準(zhǔn)，但由于“三道紅線”疊加房貸集中度高壓，對(duì)行業(yè)資金端助力受限，部分房企面臨回款壓力，后續(xù)房企仍需追求銷(xiāo)售回款來(lái)加強(qiáng)現(xiàn)金流。

“不僅是一般融資渠道被嚴(yán)格監(jiān)管，從表內(nèi)到表外，地產(chǎn)所有的非正式資金入口都在被堵上，整個(gè)行業(yè)步入深水區(qū)。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。

以穩(wěn)為主房企或?qū)⒅鲃?dòng)降負(fù)

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)去年底熱度，部分城市甚至出現(xiàn)了升溫過(guò)快現(xiàn)象，對(duì)此，自年初以來(lái)，從中央到地方調(diào)控不斷升級(jí)。但在接下來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“房住不炒”仍是主旋律。

諸葛找房表示，從地方層面來(lái)看，調(diào)控加碼的城市逐漸拓展到熱點(diǎn)三、四線城市及都市圈城市，同時(shí)熱度居高的城市不排除多次加碼的可能。同時(shí)，針對(duì)二手房調(diào)控的舉措將會(huì)越來(lái)越多，出臺(tái)二手房成交參考價(jià)機(jī)制的城市或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)圍。另外，熱點(diǎn)城市二輪集中供地規(guī)則或?qū)?yōu)化調(diào)整，強(qiáng)化房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)作用。

此外，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍是重點(diǎn)，“三道紅線”聯(lián)合“房地產(chǎn)貸款集中度管理”持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境繼續(xù)從緊，對(duì)于金融監(jiān)管的重視抬升到空前高度，房地產(chǎn)去杠桿化刻不容緩，更多房企也將面臨主動(dòng)“降負(fù)”，追求高質(zhì)量發(fā)展。