中國地產(chǎn)界最大金主險企中國平安(601318.SH)已經(jīng)陷入困境。

去年以來，中國平安的重要股東卜蜂集團、13年的“鐵粉”李馳相繼減持套現(xiàn)。年內(nèi)，中國平安股價跌跌不休，市值蒸發(fā)約5000億元。曾經(jīng)被市場公認的大白馬正在逐漸被資金拋棄。

經(jīng)營業(yè)績方面，今年一季度，中國平安實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)272.23億元，除了2020年，增速降至近五年同期新低。

今年上半年，中國平安原保費收入4222.10億元，同比下降5.17%。

保費收入下降、業(yè)績增速放緩，股價下跌，而市場更為擔憂的是中國平安深陷地產(chǎn)困境。截至2020年底，中國平安賬面上投資性房地產(chǎn)原值682.10億元。

在房住不炒的背景下，今年以來，中國平安耗資330億元收購六個來福士項目，并相繼在北京、香港落子。與此同時，曾經(jīng)投資的華夏幸福、藍光發(fā)展項目相繼爆雷，中國平安旗下的平安信托目前正在向中國泛海盧志強追債。

中國前20房企至少重倉13家，曾經(jīng)獲取巨額地產(chǎn)紅利的中國平安，在地產(chǎn)歸于“平庸”之際，該何去何從?

逆勢爆買與爆雷

或許，很少有人會想到，中國地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)控之際，中國平安仍然在大肆收割。

上月28日，一個震驚地產(chǎn)圈的消息傳來，凱德集團將旗下的六個來福士項目打包出售，交易總價330億元，接盤方為中國平安旗下的平安人壽。

中國平安接盤的六個來福士商業(yè)資產(chǎn)包，是凱德集團的六大核心商業(yè)資產(chǎn)。六個來福士項目，分別位于北京、上海、杭州、成都、寧波的核心商業(yè)地段。

今年6月17日，潘石屹將SOHO中國54.93%股權賣給黑石集團，交易總價195億元。SOHO中國旗下有9個項目，分布在前門大街、望京等核心地段。

潘石屹清倉，似乎印證了中國房地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)遠去，中國平安為何仍然要豪擲330億接盤?

其實，作為逆行者，中國平安在地產(chǎn)領域的投資遠不止這些。

除了收購來福士廣場不動產(chǎn)項目外，同在今年6月，平安人壽相繼投資了平安香港總部大樓、北京麗澤商務區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目，合計出資或達250億元。

與接連土豪式出手相對應的是，中國平安飽嘗項目爆雷之苦。

最為市場所關注的是，中國平安曾180億元投資華夏幸福，充當了“白衣騎士”角色。如今的華夏幸福深陷債務危機，這筆投資似乎打了水漂。

今年2月，中國平安方面人士稱，其在華夏幸福的風險敞口為540億元，但并不代表損失540億元。

近期，千億地產(chǎn)藍光發(fā)展爆雷，9億債券違約，第三方評級機構預計逾期債務達26億元。

中國平安也是藍光發(fā)展的金主，但中國平安迅速采取措施，對藍光發(fā)展進行切割。據(jù)稱，去年10月，藍光發(fā)展向中國平安融資的10億元產(chǎn)生逾期，多日后才歸還。于是，中國平安內(nèi)部對藍光融資進行了限制，迅速切斷了與藍光發(fā)展的資金往來。

今年以來，資本大佬盧志強雖然多方處置資產(chǎn)，但財務壓力仍然未明顯緩解。

今年7月14日晚，民生銀行公告，因為中國泛海與平安信托債務糾紛，中國泛海所持民生銀行3.888億股股份將被司法拍賣。

一邊是地產(chǎn)項目接連爆雷，一邊是豪擲巨資收割，中國平安打的什么算盤?

投資性房地產(chǎn)原值682億

如今的中國平安在地產(chǎn)領域的現(xiàn)狀，或許是馬明哲布置的棋局。

相傳中國平安的地產(chǎn)夢想啟蒙于1994年，馬明哲拜訪有著股王之稱的臺灣國泰人壽并取得“真經(jīng)”。保險公司國泰人壽曾是臺灣最大的地主。

1995年，中國平安設立平安物業(yè)，但那時，險資進軍地產(chǎn)受到限制。2007年，中國平安才正式進軍地產(chǎn)。那一年，23億元收購西高速公路股權、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區(qū)地塊。2009年，華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時，平安以信托模式在地產(chǎn)領域開疆拓土。

2010年，險資投資不動產(chǎn)開閘，平安物業(yè)正式更名為平安不動產(chǎn)，中國平安放開手腳大干，在中國一二線城市拿下多個優(yōu)質(zhì)項目，并與萬科、旭輝、碧桂園等多家知名房企建立了模式多樣的合作關系。

不過，目前來看，地產(chǎn)并非中國平安自身強項，除全國多個平安金融中心外，其鮮有經(jīng)典項目問世。中國平安掘金地產(chǎn)，更多是以股權為紐帶，借力知名房企，實現(xiàn)房地產(chǎn)紅利。

在房企面前，中國平安以金主身份出現(xiàn)，2015年，平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權，躋身第二大股東之位。這一年，公司還戰(zhàn)略投資朗詩集團，以持股9.9%成為第二大股東。2017年，平安耗資19.07億港元參與旭輝集團定增，完成后，持股比升至10.12%。而在2016年，平安銀行就是融創(chuàng)中國僅次于孫宏斌的重要股東，持股比高達46.7%。

融創(chuàng)中國的實際控制人孫宏斌曾公開對中國平安表示感謝，融創(chuàng)中國定增，孫宏斌向中國平安借款25億元，一年后，這筆股權市值超過170億元，孫宏斌浮盈150億元。

據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，中國平安目前或者曾經(jīng)是碧桂園、融創(chuàng)中國、朗詩集團、旭輝集團等知名房企第二大股東，還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協(xié)信等多家房企股票，其重倉持股的知名房企至少有13家。正所謂房企開發(fā)地產(chǎn)獲利，中國平安通過股權分走房企利潤，實現(xiàn)“中國平安收割房企”、“房企為中國平安打工”。

正因為如此，中國平安也被市場稱之為“中國隱形地王”。

截至2020年底，中國平安賬面的投資性房地產(chǎn)原值682.10億元。

業(yè)內(nèi)人士稱，計入中國平安賬面上的投資性房地產(chǎn)，主要是商業(yè)房產(chǎn)，并不包含地產(chǎn)項目、持有的房企股權等。

2020年，中國平安投資性房地產(chǎn)租金收入為31.46億元。

千億投資收益與下行通道

馳騁地產(chǎn)領域，中國平安獲利不菲。但在房地產(chǎn)深入調(diào)控的下行通道，公司也面臨較大的解套壓力。

手握巨額險資頻頻投資重點房企，中國平安收獲頗豐。

2017年，平安創(chuàng)新通過清倉綠地控股9.91%股權，套現(xiàn)80億元。

2015年，中國平安約63億港元投資碧桂園，獲得9.9%股權。期間，中國平安通過二級市場減持套現(xiàn)約5億元。截至2020年底，中國平安持有碧桂園8.86%股權。截至今年7月16日，其持股市值約為162億港元，浮盈超百億港元。

中國平安投資地產(chǎn)的收益主要有兩部分，一部分是投資性房地產(chǎn)租金收入，另一部分是來自房企的分紅收入，或者權益法核算的長期股權投資收益。

一直以來，中國平安的投資收益驚人。2019年、2020年，公司投資凈收益分別為774.97億元、1247.01億元。同期，公司實現(xiàn)的凈利潤分別為1494.07億元、1430.99億元。投資凈收益占當期凈利潤的比重為51.87%、87.14%。

橫跨保險、銀行、投資三大行業(yè)，中國平安的投資并不局限于地產(chǎn)領域，地產(chǎn)甚至占其8萬億投資中很小部分。

業(yè)內(nèi)人士分析，險資周期較長，且巨量資金有出口需求，具備穿越周期能力。但是，房地產(chǎn)相較于其他的產(chǎn)業(yè)周期不同，房地產(chǎn)的周期不會簡單重復。在深入調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)根本性變革。

這也是部分房企爆雷的重要原因。此外，巨額投資性房地產(chǎn)，面對新的商業(yè)模式涌現(xiàn)，甚至可能會出現(xiàn)減值。

中國平安依舊熱衷做“地王”，似乎不懼“房住不炒”之壓。

或許，這些正是股東及二級市場對中國平安的焦慮。

去年以來，多年的大股東卜蜂集團累計減持4億股中國平安股份，套現(xiàn)約260億元。堅定投資中國平安13年的李馳，也開始清倉退出。

年初以來，中國平安的股價跌跌不休，大白馬本色漸失，市值蒸發(fā)5000億元。

那么，深陷困局中的中國平安將何去何從?

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，中國平安正在逐步調(diào)整。面對藍光發(fā)展等投資標的爆雷，中國平安迅速行動，果斷切割，最大限度降低損失，不再“急救式”投資。

在地產(chǎn)布局上，除了繼續(xù)重倉優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)外，中國平安重點布局養(yǎng)老地產(chǎn)、公租房、人才房等新型不動產(chǎn)。