4月8日，安居客提交赴港上市申請，其融資規(guī)模據(jù)傳至少達(dá)10億美元(約78億港元)。市場沒有料到，58同城黯然退市后，姚勁波的卷土重來如此迅速。而在中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)、最大的新房及二手房在線營銷平臺(tái)等響亮的名頭背后，安居客似乎也付出了一定的“代價(jià)”。

4月8日，安居客公布了港股IPO申報(bào)稿，美銀證券、中金公司及瑞信為聯(lián)席保薦人。

有消息稱，安居客融資規(guī)模至少達(dá)10億元美元(約為78億港元)。58同城和騰訊為其第一、二大股東，二者分別持有安居客45.3%和14.1%的股權(quán)。

據(jù)安居客在申報(bào)稿中引用艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，以月活躍用戶量計(jì)算，公司是中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。按2020年?duì)I業(yè)收入計(jì)算，公司是最大的新房及二手房在線營銷平臺(tái)。

公司概要數(shù)據(jù)來源：申報(bào)稿

不過在兩個(gè)“最大”的背后，安居客似乎也付出了一定的“代價(jià)”。公司的負(fù)債率高達(dá)92.74%，還于近期被北京市住建委約談。

姚勁波再戰(zhàn)資本市場

2020年9月，58同城走完了其歷時(shí)7年的美股之路，55.88美元的股價(jià)和83.74億元的總市值是它留給資本市場的最后一個(gè)身影。

2020年6月，這個(gè)“神奇的網(wǎng)站”與買方簽訂了私有化合同，交易總估值約為87億美元(約合人民幣594億元)，也是近年來中概股歷史上規(guī)模最大的一次私有化交易。買方投資財(cái)團(tuán)包括58同城董事長兼CEO姚勁波和華平投資、General Atlantic、鷗翎投資。

那個(gè)聲稱要干掉“所有垂直網(wǎng)站”的姚勁波也干掉了自己。

市場沒有料到，黯然退市后姚勁波的卷土重來如此迅速。在上市傳言發(fā)酵數(shù)天后，姚勁波作為實(shí)控人的安居客向港股發(fā)起沖刺。

事實(shí)上，成立13年來，安居客的發(fā)展中曾有2次一度接近資本市場。

這家2007年成立的公司，比58同城晚了兩年。彼時(shí)，搜房、新浪等房產(chǎn)信息網(wǎng)站已初具規(guī)模，新房業(yè)務(wù)早已成為各家爭奪的焦點(diǎn)。“遲到者”安居客將目標(biāo)瞄向存量市場，從二手房入手。

一年后，安居客走出上海，進(jìn)軍北京，隨后北京成為其第一大市場，其業(yè)務(wù)版圖開始擴(kuò)大至華北、華東、華南和中西部等地區(qū)。

2009年安居客內(nèi)部萌生了上市的念頭，這一想法隨后被創(chuàng)始人梁偉平扼住，在梁偉平看來，公司只有規(guī)模足夠大才會(huì)去上市。

怎么才算規(guī)模足夠大，他設(shè)置了一道門檻：收入規(guī)模達(dá)到10億元。

2013年，安居客營收高達(dá)8億元，沒有意外的話，其2014年收入將突破10億元。即將滿足上市條件時(shí)，2014年3月安居客單方面宣布大幅漲價(jià)，隨機(jī)遭到多家房產(chǎn)中介的聯(lián)合抵制，我愛我家、鏈家、中原等在內(nèi)的9家中介一夜之間撤空安居客所有房源。

這一矛盾讓安居客業(yè)績遭受重創(chuàng)，上市計(jì)劃受挫，也暴露了其商業(yè)模式的弊端：即缺乏線下房源數(shù)據(jù)和交易渠道支撐，收入高度依賴流量端口費(fèi)和廣告費(fèi)。

營收腰斬后安居客被迫賣身。2015年，梁偉平將安居客以2.67億美元的價(jià)格賣給58同城，交易完成后包括梁偉平在內(nèi)的公司高管及投資方將套現(xiàn)退出，58同城實(shí)現(xiàn)100%控股。

此番，姚勁波卷土重來，安居客交出了一張?jiān)趺礃拥某煽儐?

收入來源單一

與58同城重組、收購愛房與巧房后，安居客將自己定義為“開放型房產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺(tái)”。按招股書中所言，安居客目前所提供的業(yè)務(wù)包括房產(chǎn)在線營銷、交易服務(wù)、SaaS解決方案以及其他輔助服務(wù)。

但從其收入構(gòu)成來看，安居客目前超95%的收入仍來源于在線營銷服務(wù)。2018年至2020年(下稱：報(bào)告期)，安居客來自在線營銷服務(wù)的收入分別為61.47億元、72.97億元、78億元，在總收入的占比分別達(dá)到98.9%、96.3%、96.9%。

其他兩塊業(yè)務(wù)中，交易服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)的收入占比分別為1.1%、3.5%、2.8%，其他服務(wù)則為0、0.2%、0.3%，二者的“存在感”相當(dāng)薄弱。

支撐在線營銷服務(wù)的是安居客的移動(dòng)月活用戶量。截至2020年第四季度，安居客的平均移動(dòng)月活躍用戶量總計(jì)為6700萬。截至2020年末，該公司在線房產(chǎn)平臺(tái)上付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量為72.6萬人。

對此，安居客在招股書中稱，“根據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，按本年度及截至2020年12月31日止季度平均移動(dòng)月活躍用戶量計(jì)算，我們是中國最大的在線房產(chǎn)平臺(tái)。”

負(fù)債率飆升至92.74%

招股書顯示，安居客主要通過提供在線營銷服務(wù)以及交易服務(wù)產(chǎn)生收入。其中，在線營銷服務(wù)收入主要來自于就二手房為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌及經(jīng)紀(jì)人提供營銷服務(wù)，以及為房地產(chǎn)開發(fā)商的新房提供廣告及促銷服務(wù)。

2018年至2020年，安居客的營業(yè)收入分別為62.16億元、75.79億元、80.52億元，其中96%以上來自在線營銷服務(wù)。不過，在營業(yè)收入連續(xù)增長的情況下，安居客同期歸母凈利潤卻有所波動(dòng)，分別為19.07億元、23.06億元、19.55億元。主要原因是，安居客2020年銷售及營銷開支和財(cái)務(wù)開支增漲較多。

財(cái)務(wù)摘要數(shù)據(jù)來源：申報(bào)稿

安居客2020年的銷售及營銷開支為35.95億元，相較2019年增加了6.23億元。銷售及營銷開支包括一般推廣及營銷活動(dòng)有關(guān)的廣告及營銷開支，銷售及營銷人員的薪資、福利、傭金及股份報(bào)酬等。

安居客2020年財(cái)務(wù)成本為2.07億元，相較2019年的122萬元也是變化巨大，主要原因是安居客因分擔(dān)58集團(tuán)的長期債務(wù)而產(chǎn)生的利息開支。

申報(bào)稿顯示，58集團(tuán)為安居客的控股股東，并持有安居客45.3%的股權(quán)。

58集團(tuán)當(dāng)年的私有化是通過一筆16.5億美元的定期融資(為期7年)及一筆8億美元的等值人民幣兩年過橋貸款融資撥資。隨著安居客從58集團(tuán)分拆，58集團(tuán)的融資安排得到重組。安居客同意分占75%的七年期貸款本金及40%的兩年過橋貸款本金。

于是，安居客的負(fù)債率由2019年年末的17.49%飆升至2020年年末的92.74%，負(fù)債總額也由2019年年末的22.72億元飆升至2020年年末的156.6億元。

關(guān)聯(lián)交易金額超高

除了負(fù)債率高外，安居客與58集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易金額也頗高。

2018年至2020年，安居客向58集團(tuán)的采購金額分別為15.68億元、19.78億元、21.17億元，主要采購是流量獲取服務(wù)、業(yè)務(wù)營運(yùn)服務(wù)、廣告及營銷服務(wù)及共享服務(wù)。

同時(shí)，安居客向58集團(tuán)的銷售金額分別為33.92億元、36.91億元、33.73億元，主要向58集團(tuán)提供支持服務(wù)。

另外，安居客在申報(bào)稿中披露2021年至2023年與58集團(tuán)關(guān)聯(lián)交易的建議年度上限。安居客2021年至2023年采購的建議年度上限分別為32.7億元、41.8億元、51億元，銷售的建議年度上限分別為21億元、3億元、2億元。

關(guān)聯(lián)交易摘要數(shù)據(jù)來源：申報(bào)稿

對此，安居客在申報(bào)稿中表示，公司可繼續(xù)受惠于58集團(tuán)所提供的流量獲取、業(yè)務(wù)營運(yùn)及廣告及營銷服務(wù)，進(jìn)一步提高公司的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)與58集團(tuán)運(yùn)營的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的協(xié)同效應(yīng)。

另外，騰訊也持有安居客14.1%股份，并存在關(guān)聯(lián)交易。僅廣告及營銷服務(wù)，安居客2018年至2020年便向騰訊采購1.13億元、2.18億元、3.48億元。安居客在申報(bào)稿中披露，公司2021年至2023年與騰訊關(guān)于廣告及營銷服務(wù)的采購金額，分別不超過5億元、6億元、7億元。

安居客在申報(bào)稿中表示，騰訊所提供的廣告及營銷服務(wù)，能提升公司現(xiàn)有用戶，以及潛在的新用戶對公司的品牌及服務(wù)產(chǎn)品的認(rèn)知及熟悉度。

另外關(guān)于此次募集的資金，安居客表示擬用作投資技術(shù)實(shí)力及產(chǎn)品開發(fā)、拓展新房交易業(yè)務(wù)、臻選戰(zhàn)略合作、投資及收購機(jī)會(huì);償還貸款;營銷及推廣，以提高品牌知名度等。

近期曾被約談

值得一提的是，安居客近期還登上了北京市住建委的官網(wǎng)。

北京市住建委官網(wǎng)顯示，從2月下旬開始，北京市住建委派出多個(gè)執(zhí)法檢查組，會(huì)同屬地住建房管部門，先后對東城區(qū)萬國公寓、朝陽區(qū)遠(yuǎn)創(chuàng)合景苑、東直門8號(hào)等多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展現(xiàn)場執(zhí)法檢查。

根據(jù)檢查結(jié)果，北京市住建委依法對北京萊福世紀(jì)置業(yè)有限公司、北京遠(yuǎn)創(chuàng)興城置業(yè)有限公司等公司涉嫌無證售房、合同不平等條款、違規(guī)收存預(yù)售資金、現(xiàn)場公示信息不全等問題線索進(jìn)行了責(zé)令整改或立案查處。

同時(shí)，北京市住建委根據(jù)在檢查過程中還發(fā)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)違規(guī)發(fā)布房源和開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用分銷渠道問題，市住建委分別約談了安居客、58同城等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)以及中原、和碩等銷售機(jī)構(gòu)，對未獲批銷售許可的項(xiàng)目，要求各機(jī)構(gòu)不得發(fā)布房源、代理銷售。

約談?wù)獢?shù)據(jù)來源：北京市住建委官網(wǎng)

除了被約談外，安居客也被不少客戶投訴。比如新浪旗下消費(fèi)者投訴平臺(tái)黑貓投訴上，截至4月8日，安居客4月份便有20條投訴，不少直指虛假房源。

需要指出的是，安居客確實(shí)存在虛假房源的情況。比如2020年12月公布的裁判文書顯示，經(jīng)查，被告人張方友在“58同城”網(wǎng)、“安居客”網(wǎng)等網(wǎng)站發(fā)布虛假的房屋出租信息，在與被害人未見面的情況下，以收取定金、房租等名義，騙取被害人錢款共計(jì)39550元，該行為系通過網(wǎng)絡(luò)針對不特定人實(shí)施的遠(yuǎn)程非接觸性詐騙犯罪，屬于電信網(wǎng)絡(luò)詐騙。

因此，法院判決張方友犯詐騙罪，判處有期徒刑三年二個(gè)月。

關(guān)于公司如何解決虛假房源問題，以及公司負(fù)債率較高，如何保障現(xiàn)金流的通暢等問題，《國際金融報(bào)》記者向安居客發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。