今年政府工作報告提出，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。這也是連續(xù)四年老舊小區(qū)改造寫入政府工作報告中?？梢姡畬Υ隧椈菝窆ぷ鞯闹匾?。也顯見，改造的過程并非一帆風(fēng)順。
在實際的操作中，加裝電梯成為了“堵”點。很多小區(qū)加裝電梯不甚順利，業(yè)主意見不統(tǒng)一、加裝費(fèi)用籌措等問題仍是難啃的“硬骨頭”。
根據(jù)國有西部集團(tuán)徐虎加裝電梯工作室的統(tǒng)計，僅上海地區(qū)，工作室兩年來接到了660個咨詢案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。老舊小區(qū)加裝電梯到底難在哪里?這些加裝“堵”點又如何破解?
電梯安裝負(fù)擔(dān)重
費(fèi)用問題怎么解決？
“裝電梯不用我們出錢，只有乘坐才付費(fèi)，價格也就幾毛錢，挺劃算的!”這是云南省昆明市省委黨校生活區(qū)居民對于小區(qū)變化的感嘆。
去年10月，云南昆明首次采取租賃模式安裝的4部外掛“共享電梯”在省委黨校生活區(qū)內(nèi)完成驗收并投入使用。這一加裝項目，由社會資金先行墊資安裝電梯，用戶按次、月或年付費(fèi)使用，企業(yè)則可通過電梯使用收入以及轎廂廣告等方式收回前期投入。
“共享電梯”為推動老舊小區(qū)加裝電梯提供了新的解決方法，但改造任務(wù)依然任重道遠(yuǎn)。
2020年7月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)提出，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。
根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的摸底調(diào)查，中國2000年以前建成的老舊小區(qū)有近17萬個。面對如此龐大的電梯加裝需求，資金從何而來，成為困擾老舊小區(qū)改造的一大難題。
目前，安裝電梯的費(fèi)用各地略有差異，但若是算上施工的管線改造、后續(xù)維修保養(yǎng)等費(fèi)用，普遍都在幾十萬元左右。再結(jié)合需改造的老舊小區(qū)普遍樓層較低、住戶較少的特點，分?jǐn)偟矫课蛔羯砩系拇_不是一筆小錢。
陜西省政協(xié)委員、中國兵器工業(yè)第二〇三研究所所長王東表示，老舊小區(qū)住戶多數(shù)為老年人、退休職工、弱勢群體和外來租房者，普遍收入較低，個別老年人微薄的收入扣除日?？床』ㄤN后所剩無幾。加裝電梯工程啟動時業(yè)主需籌集資金，承受壓力較大，部分困難老年人無力承擔(dān)。
因此，住建部門一直在倡導(dǎo)“居民出一點、社會支持一點、財政補(bǔ)助一點”多渠道籌集資金。
首先就是財政補(bǔ)貼。各地都在出臺針對老舊小區(qū)加裝電梯的補(bǔ)助政策，通過直接補(bǔ)貼、困難群體的針對性補(bǔ)貼等手段，減少老舊小區(qū)加裝電梯的資金壓力。如甘肅省每部電梯省級財政補(bǔ)助10萬元，市級財政給予不少于10萬元的配套補(bǔ)助，鼓勵區(qū)級財政也給予補(bǔ)助;江蘇省常州市對既有住宅符合加裝電梯申請條件并出資的最低生活保障家庭，每戶按其加裝電梯出資金額的80%給予財政資金補(bǔ)助。
其次是居民個人負(fù)擔(dān)?！兑庖姟诽岢?，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。這為居民籌集資金提供了新的渠道。
最后就是社會資金。王東建議，第三方企業(yè)可以通過開發(fā)電梯外圍功能，如家政、安防等便民服務(wù)功能以及廣告等，通過營收提供資金支持，降低居民負(fù)擔(dān)。對資金難以籌措到位的，政府可出臺相關(guān)政策，允許相關(guān)企業(yè)采用“居民申請、免費(fèi)安裝、有償使用”的“代建租用”模式。
獲益不均引爭議
低層利益如何保證？
住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)的李奶奶有些發(fā)愁：膝蓋的疼痛讓自己走下三樓都感到很吃力。最近，聽說要給老舊小區(qū)加裝電梯，她很是心動。
然而和一樓的幾位老鄰居交流過后，李奶奶發(fā)現(xiàn)，一樓的住戶似乎并不愿意安裝電梯。
在“步梯時代”，老舊小區(qū)里低樓層的房子因其“爬兩步就能到家”而受到住戶的歡迎。然而，加裝電梯不但會打破這“優(yōu)勢”，還可能為低層居民帶來噪音、影響采光等，繼而導(dǎo)致低層房屋的貶值。加裝了電梯，自己的房子反而更不值錢了，低層的住戶自然不情愿。
為了保障低層住戶利益，近年來，各地紛紛出臺措施，對低層住戶進(jìn)行一定補(bǔ)償，從而維護(hù)在加裝電梯過程中低層住戶房屋貶值等方面的利益損失。
2019年6月，廣東省汕頭市就明確，既有住宅增設(shè)電梯所需的資金，由實施主體根據(jù)所在樓層及受益大小等因素，協(xié)商確定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。其中，第一、二層的住戶可以獲得適當(dāng)補(bǔ)償，第三層住戶可以不分?jǐn)傎M(fèi)用。
值得關(guān)注的是，盡管各地政府出臺了相關(guān)的補(bǔ)償規(guī)定，但都未有明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因此，“低層賠償”的金額標(biāo)準(zhǔn)，時常會成為鄰里間新的爭議點。
國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會理事長仇保興建議，可以將其與立體停車、地下停車和加裝電梯組合在一起解決，對用不上電梯的底層居民進(jìn)行停車位或現(xiàn)金的補(bǔ)償即是一個較好的矛盾解決方法。
不過，有關(guān)專家也表示，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也許不應(yīng)該由政府來制定，畢竟每棟樓的實際情況不一樣，很難有一個統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。“有的舊樓電梯加裝后，對低層影響較大;但有的舊樓低層影響并不大。”
“一票否決”門檻高
《民法典》能否促行動？
在早期電梯加裝工作中，很多地方采取的都是“一票否決”：只要有一個住戶反對加裝電梯，那么整棟樓的改造工作就無法進(jìn)行。這樣較為嚴(yán)苛的條件，不但無法反映出一些社區(qū)對于電梯改造問題的多數(shù)意見,更讓電梯加裝工作舉步維艱。
因此，在各地后續(xù)出臺的針對老舊小區(qū)加裝電梯的政策中，都陸續(xù)取消了“一票否決”，放開了投票比例。
自今年1月1日起實施的《民法典》，則將加裝電梯的居民同意比例再次下調(diào)，為加速各地老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行了鋪墊。
北京市京師律師事務(wù)所合伙人劉一霖律師介紹，根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。
與之前的法規(guī)相比，《民法典》降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，即從“雙2/3”同意變成了“雙2/3的雙3/4”同意即可。劉一霖認(rèn)為，這一新規(guī)，更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。
不過，也有相關(guān)人士認(rèn)為，從“一票否決”到2/3再至更低，表面上看居民同意加裝電梯的門檻變低了，實際上一旦樓里有一戶居民明確不同意，往往會通過電話投訴，或直接到現(xiàn)場阻撓施工，加裝的步伐就會緩下來。為了避免居民之間的矛盾，一些小區(qū)甚至只好再次請回“一票否決”，作為加裝電梯的隱含條件。
說到底，鄰里間對于老舊小區(qū)加裝電梯之間的意見分歧，還需要靠居民相互的理解，社區(qū)層面的統(tǒng)籌以及更加全面的解決方案彌合。
對于鄰里溝通，北京市西城區(qū)紅蓮中里社區(qū)的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，最重要的還是要明白每個居民“為難的那個點”是什么。
從2018年11月有意向加裝電梯，到2019年底電梯正式使用，紅蓮中里社區(qū)完成快速高質(zhì)量溝通的關(guān)鍵，就在于針對性地了解居民加裝痛點，再針對性地提供解決方案。為此，小區(qū)由黨員、住戶、社工和志愿者組成的基層自治組織“睦鄰坊”挨家挨戶找居民溝通，“有房屋貶值擔(dān)憂的就找房產(chǎn)中介來介紹市場情況，有噪音采光疑慮的就邀請電梯企業(yè)現(xiàn)場講解”。通過建立居民間的深入溝通，架起通暢的社區(qū)共商共治橋梁，紅蓮中里社區(qū)高效地解決了九成以上居民為老人的6號樓的裝電梯的難題。這也為社區(qū)發(fā)揮作用樹立了一個典范。
