深圳華僑城股份有限公司(以下簡稱"華僑城";000069.SZ)開啟的"賣賣賣"資產(chǎn)甩賣模式仍在繼續(xù)。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱"重慶華僑城")、武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(簡稱"武漢華僑城")擬分別轉(zhuǎn)讓成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司80%股權(quán)與3.20億元債權(quán)、武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)。而重慶華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，正是華僑城旗下的全資子公司。
根據(jù)12月20日銀城國際(1902.HK)公告，華僑城已將旗下溫州華僑城投資發(fā)展有限公司(下稱"溫州華僑城")51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給溫州銀嘉匯，轉(zhuǎn)讓價(jià)格10億元，剩余49%股權(quán)則由華僑城繼續(xù)持有。
事實(shí)上，2020年以來，華僑城已經(jīng)連續(xù)出售旗下多家子公司的資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在今年10月與11月兩個(gè)月，華僑城擬處置轉(zhuǎn)讓旗下公司資產(chǎn)或股權(quán)多達(dá)15家，已公布轉(zhuǎn)讓底價(jià)的涉及金額約99.4億。
華僑城密集出售資產(chǎn)套現(xiàn)的背后，或許與公司的業(yè)績下滑、負(fù)債規(guī)模持續(xù)攀升而公司現(xiàn)金流連續(xù)為負(fù)有關(guān)?！锻顿Y者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系華僑城，但一直尚未收到公司方面的回復(fù)。
出售溫州華僑城51%股權(quán)
12月20日，銀城國際發(fā)布公告表示，溫州銀嘉匯將以10億元的交易價(jià)格，獲得溫州華僑城51%的股權(quán)，而華僑城則繼續(xù)持有剩余49%股權(quán)。
根據(jù)公告，溫州華僑城的主要資產(chǎn)為浙江省溫州市一地塊及建于其上的物業(yè)，概約總地盤面積14.57萬平方米，概約總建筑面積30.66萬平方米。
根據(jù)公開資料顯示，溫州華僑城所持有的該地塊，是華僑城于2018年競得。當(dāng)時(shí)深圳華僑城以22.0462億的價(jià)格拿下了237畝的"巨無霸"地塊，溢價(jià)率僅4.7%。據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，華僑城擬在該地塊投資建設(shè)牛山片區(qū)商旅項(xiàng)目，并進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，打造都市健康慢生活標(biāo)桿集聚地。
銀城國際公告表示，集團(tuán)于2020年上半年首次進(jìn)軍溫州房地產(chǎn)市場后，一直積極發(fā)掘機(jī)會(huì)，透過收購?fù)恋貎?chǔ)備進(jìn)一步在溫州立足，擴(kuò)展其于長三角地區(qū)開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。鑒于項(xiàng)目公司現(xiàn)正將土地開發(fā)為商住綜合體，集團(tuán)進(jìn)行建議收購等事項(xiàng)，可藉此取得位于溫州的土地的權(quán)益比例，從而為本公司帶來理想投資回報(bào)。
對(duì)比來看，既能為銀城國際帶來"理想投資回報(bào)"的溫州華僑城，華僑城集團(tuán)如今為何要轉(zhuǎn)讓出售其51%的股權(quán)呢?
華僑城密集甩賣資產(chǎn)
對(duì)于華僑城而言，甩賣資產(chǎn)是其公司近期經(jīng)營運(yùn)作的"常態(tài)"。據(jù)了解，除了上述地區(qū)外，華僑城還將成都、武漢、云南、河南、河北等地區(qū)的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售。
12月3日，重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露了關(guān)于華僑城的2項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，分別是華僑城全資子公司旗下公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息顯示，重慶華僑城計(jì)劃轉(zhuǎn)讓成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司80%股權(quán)及3.20億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約4.79億元。成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成立于2017年5月5日。該企業(yè)項(xiàng)目已超過一年未動(dòng)工，今年前11月的凈利潤為-1154.58萬元。另外，其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)也已經(jīng)于2020年9月4日到期。
另外一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息則顯示，武漢華僑城實(shí)業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)26億元有限合伙份額(約占總份額的99.96%)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為3.57億元。標(biāo)的公司成立于2020年6月15日，截至11月30日凈利潤為-34.62萬元。
值得一提的是，武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)并非唯一被武漢華僑城實(shí)業(yè)出售的資產(chǎn)，與其同日成立的武漢風(fēng)尚青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心(有限合伙)也早在11月2日被掛牌出售。信息顯示，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)26億元有限合伙份額(占總份額的99.96%)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約為10.71億元，且截至12月4日掛牌期滿仍未征集到意向受讓方。
根據(jù)重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，在11月19日，華僑城全資子公司華僑城(成都)投資有限公司已掛牌擬出售成都華僑城錦華投資有限公司50%股權(quán)與2.94億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約2.94億元。
《投資者網(wǎng)》梳理華僑城最近的資產(chǎn)出售情況，從出售標(biāo)的的經(jīng)營規(guī)模來看，出售企業(yè)的規(guī)模均屬于中小型企業(yè)，且存在不同程度的虧損。相比之下，華僑城出售溫州華僑城更加不同尋常。
關(guān)于公司大規(guī)模出售資產(chǎn)事宜，華僑城在投資者互動(dòng)平臺(tái)上回答表示："股權(quán)轉(zhuǎn)讓為公司加快周轉(zhuǎn)的具體舉措之一。公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中采取多種方式加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，一方面通過提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營能力、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、實(shí)施跟投制度等措施提升整體運(yùn)營效率。另一方面在部分項(xiàng)目中與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)建立戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，通過合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速周轉(zhuǎn)。公司目前經(jīng)營狀況良好，項(xiàng)目股轉(zhuǎn)是公司引入合作方參與項(xiàng)目合作以及通過股轉(zhuǎn)進(jìn)行正常去化的方式。"
負(fù)債攀升現(xiàn)金流吃緊
事實(shí)上，華僑城方面回復(fù)投資者轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的原因，可能只是月亮的一面，另一面則從側(cè)面反映出公司當(dāng)前的資金壓力。目前華僑城的業(yè)績?nèi)蕴幱谠鍪詹辉隼奶幘?。根?jù)華僑城發(fā)布2020年第三季度報(bào)告，華僑城A前三季度實(shí)現(xiàn)營收333.94億元，同比增長11.83%;歸母凈利潤52.48億元，同比下降12.5%。
年報(bào)信息顯示，華僑城以"中國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑者、中國新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)者、中國全域旅游示范者"為戰(zhàn)略定位，搭建文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、新型城鎮(zhèn)化、電子科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五大業(yè)務(wù)板塊。
不過從財(cái)報(bào)看，華僑城的主營業(yè)務(wù)仍是旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入，各占總收入50%左右。根據(jù)2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，華僑城的旅游綜合收入及房地產(chǎn)收入分別為99.49億元、68.89億元，同比變動(dòng)73.79%、-42.09%，房地產(chǎn)收入下降明顯。
盡管如此，華僑城仍持續(xù)呈現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張之態(tài)。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，前三季度華僑城新增土儲(chǔ)1000.4萬平方米，同比增長25.1%;新增土儲(chǔ)總價(jià)351.2億，權(quán)益比81.2%。根據(jù)公告，2020年1-11月，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積341.17萬平方米，合同銷售金額826.24億元。
華僑城追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，公司的負(fù)債規(guī)模還在持續(xù)攀升。三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，華僑城負(fù)債總額達(dá)到3291.39億元，較上期末增加了95.69億元，負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步攀升。其中，帶息負(fù)債為1455.99億元，帶息負(fù)債比例為44.24%。Wind數(shù)據(jù)顯示，華僑城資產(chǎn)負(fù)債率自2015年起便連年增加，今年前三季度該值上升至76.07%。
值得注意的是，華僑城在舉債擴(kuò)張的背后，公司的現(xiàn)金流還略顯緊張。2017年至2020年前三季度，華僑城的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量分別為-77億元、-100億元、-52億元及-22億元，連續(xù)多年為負(fù)。
