張棗在今年6月大學(xué)畢業(yè)之后，通過某長租公寓平臺租房，差一點(diǎn)選了“租房貸”。他說，簽合同的時候工作人員告訴他有多種支付方式，其中重點(diǎn)推薦了“押一付一”的方式，其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大學(xué)剛畢業(yè)沒有多少存款，張棗當(dāng)時毫不猶豫就選了“押一付一”。
但當(dāng)中介要求他簽另一份與第三方微眾銀行的合同并同意其查詢征信記錄時，張棗才注意到這是一份貸款合同，這種支付由第三方金融機(jī)構(gòu)向平臺支付全年租金，住戶每月按時向第三方金融機(jī)構(gòu)繳納月租金。“還好我是學(xué)法律專業(yè)的，不然就被誘導(dǎo)貸了款。我不想一畢業(yè)就背負(fù)了貸款，最終拒絕了這種支付方式。”但該長租公寓的工作人員告訴他，如果采用傳統(tǒng)的支付方式，每月租金要多出20%。
監(jiān)管
相關(guān)部門重新評估“金融+長租公寓”模式
近日，隨著杭州上海的“租房貸”平臺相繼暴雷，以及市場對“長租公寓” 跑馬圈地引發(fā)租金快速上漲的質(zhì)疑。政府相關(guān)部門也開始重新評估長租公寓借助金融的力量快速擴(kuò)張的模式。
原我愛我家副總裁胡景暉此前在電話會議中稱，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。”
8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。8月23日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，市住建委已經(jīng)會同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。
來自政府部門的多個信源顯示，政府相關(guān)部門將重新評估“金融+長租公寓”這種模式，不排除接下來會有相關(guān)的措施出爐對此進(jìn)行約束。
8月17日，自如在一份官方回應(yīng)中提到，未來自如會在政府政策指導(dǎo)下，推出市場穩(wěn)定措施、維護(hù)租期穩(wěn)定，進(jìn)一步壓縮公司資產(chǎn)收益率、讓利租客、抑制房價不合理上漲，加大優(yōu)質(zhì)房源供給、滿足不斷增長的市場需求，從各個維度抵制不當(dāng)競爭，塑造良好的租賃市場秩序。
北青報(bào)記者了解到，對于長租公寓，許多租戶有一種矛盾的心態(tài)。一名租住自如三年的租戶雷宇說，在租住“自如”之前，他被黑中介騙了兩次，被房東毀約了一次。他認(rèn)為，自如利用ABS等金融工具融資，也應(yīng)該在法律框架內(nèi)去探討，比如應(yīng)區(qū)分正當(dāng)?shù)摹⑼该鞯淖夥抠J款和違規(guī)的“租房貸”，而不是一棒子打死。
雷宇前一段時間剛與自如完成新一年租期的續(xù)約。他透露了一個細(xì)節(jié)：“自如這次也沒有推薦‘租房貸’。”
調(diào)查
分期月付已是長租公寓普遍做法
北京“租房貸”的情況到底如何?“租房貸”背后長租公寓有著什么樣的資金來源和運(yùn)營模式?北青報(bào)記者日前對幾家位于朝陽區(qū)的長租公寓進(jìn)行了調(diào)查。
相寓
租戶可選擇信用租房產(chǎn)品
北青報(bào)記者來到位于朝陽區(qū)傳媒大學(xué)地鐵站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我愛我家旗下的長租公寓。一名工作人員介紹，該公寓的幾百間房屋均已出租完畢，目前沒有空房，如需要租房需要排隊(duì)到九月份。該公寓普通兩居室的價格是8000元每月，標(biāo)準(zhǔn)化裝修，除了電視機(jī)，冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)一應(yīng)俱全，地下室有咖啡館、健身房等配套，租客大都是國貿(mào)附近上班的白領(lǐng)。
據(jù)了解，“相寓”的租客除可以選擇傳統(tǒng)的房租支付方式之外，也可以選擇信用租房產(chǎn)品。該產(chǎn)品由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。可以通過芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服務(wù)費(fèi)為月租金的5.8%。但租戶如若中途退租，則不僅需付租房違約金，還需付分期違約金，按借款合同的相關(guān)規(guī)定付給房司令。
自如
有白條、分期貸款等三種支付方式
鏈家的一位門店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，通過自如APP平臺辦理的租房有三種支付方式，分別為在線支付、自如白條、自如客專享分期，并不強(qiáng)求租戶一定要選用其中某種支付方式。北青報(bào)記者獲得的一份自如合同上“合同說明”條款中記載：“乙方(租戶)若選擇自如白條支付方式，則乙方的支付方式與京東簽署的《信用付款(自如白條)支付協(xié)議》為準(zhǔn)，若乙方選擇自如客專享分期支付方式，則乙方的支付方式以乙方與出借人簽署的貸款相關(guān)合同為準(zhǔn)。”
自如官網(wǎng)介紹，自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費(fèi)分期的貸款產(chǎn)品，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學(xué)生、非企業(yè)用戶，即可使用分期簽約。每個人最多只能簽約3單自如客專享分期。
使用自如分期的用戶，首付構(gòu)成為“月房租+月折后服務(wù)費(fèi)+押金”;后續(xù)每月支付“當(dāng)月房租+當(dāng)月服務(wù)費(fèi)+手續(xù)費(fèi)”;另外享受全年服務(wù)費(fèi)7折，服務(wù)費(fèi)分12月。以月租5000元的新簽約用戶為例，使用自如分期，月租金5000，年服務(wù)費(fèi)為4200元，首付款為10350元，此后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元;普通月付的月租金為5000元，年服務(wù)費(fèi)6300元，首付款需16800元，此后每月支付5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，使用自如分期貸款服務(wù)，同樣的月付，一年少支付1600多元。
蛋殼
分期月付產(chǎn)品零利息優(yōu)惠
據(jù)蛋殼公寓官網(wǎng)介紹，分期月付產(chǎn)品零利息優(yōu)惠，只要簽約蛋殼公寓房源，并經(jīng)過金融平臺確認(rèn)征信良好，達(dá)到法定貸款年齡可使用分期服務(wù)。若客戶中途退租，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶還;若轉(zhuǎn)租或換租，原合同終止，新簽的合同重簽申請分期。如逾期，則按照金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定產(chǎn)生罰息。北青報(bào)記者了解到，通過第三方金融機(jī)構(gòu)貸款的租戶，逾期的利息基本是每日萬分之五。
近日，多名蛋殼公寓的租戶反映，他們對外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有些租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。今年5月，有媒體曾報(bào)道，蛋殼公寓因?qū)ν庑麄鞯姆孔?ldquo;押一付一”實(shí)為“房租貸”而遭到租戶投訴。蛋殼公寓則回應(yīng)稱，分期月付是目前長租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營平臺的一個普遍做法。
本版文/本報(bào)記者 朱開云(除署名外)
供圖/視覺中國(文中均為化名)
揭秘
長租公寓借道“信托”
向租客放貸
近年來，處在“風(fēng)口”上的長租公寓飛速發(fā)展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進(jìn)入了北京、上海等9座城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計(jì)服務(wù)120萬名自如客，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源。
長租公寓背后已由中介變成資產(chǎn)管理公司
多名業(yè)內(nèi)人士指出，“金融+長租公寓”這種模式是長租公寓飛速發(fā)展的秘密。北青報(bào)記者了解到，長租公寓背后的實(shí)體公司已經(jīng)由傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變成了“資產(chǎn)管理公司”，比如自如的實(shí)體公司是“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司”。一名基金業(yè)人士稱，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)到資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)變，前者是一種撮合交易，后者則凸顯了資本運(yùn)營。
自如設(shè)立信托計(jì)劃向租客發(fā)放貸款
在北青報(bào)記者獲得的一份“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”的房屋租賃合同中，發(fā)現(xiàn)其貸款的主體是中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司(下稱“外貿(mào)信托”)。
2017年8月15日，自如成功發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級票面利率5.39%。截止到目前，自如與外貿(mào)信托至少已經(jīng)發(fā)起設(shè)立了“薈潤5號”“薈潤6號”等2個信托計(jì)劃，用以向自如租客發(fā)放貸款。
自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)。比如“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款，均為1年期。自如對機(jī)構(gòu)投資者的收益進(jìn)行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi)，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補(bǔ)充差額，用來滿足投資者的收益要求。
在這個資管計(jì)劃中，“自如”全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時也是該專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人，通過與外貿(mào)信托合作成立信托通道的方式來實(shí)現(xiàn)對自如租戶開展住房分期信貸業(yè)務(wù)。“由于自如并未持有消費(fèi)金融經(jīng)營許可證或小額貸款經(jīng)營許可證，不得不通過設(shè)立信托的方式向租戶發(fā)放貸款。這種方式將基礎(chǔ)資產(chǎn)由小額貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐惺芤鏅?quán)，可有效規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵。”一名證券業(yè)人士告訴北青報(bào)記者。
自如平臺已經(jīng)形成一個資金池
2017年自如ABS發(fā)行之時，自如CEO熊林曾這樣介紹該產(chǎn)品：以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號底層資產(chǎn)計(jì)算，折合到每月為0.75億元，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余。
對此，前述證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業(yè)主付租，就可以形成至少11個月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務(wù)費(fèi)，自如平臺上就形成了一個資金池。提前1年預(yù)收的服務(wù)費(fèi)、租客押金和房租，在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上列報(bào)為應(yīng)付款項(xiàng)。2017年底，自如負(fù)債規(guī)模接近75億元，其中應(yīng)付款占比75%，高達(dá)56億元，主要是房租預(yù)收款和押金收款。
長租公寓靠與租房分期平臺合作進(jìn)行擴(kuò)張
除了與信托公司的合作，也有部分長租公寓平臺直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設(shè)銀行已與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租戶可通過建行發(fā)布的APP在線租房，可以使用建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務(wù)，專門為租戶提供租房貸款。
一家長租公寓運(yùn)營人士透露，與一些租房分期平臺達(dá)成的合作，通過租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具，是長租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個秘密。只要長租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn)，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張。
觀察
讓長租公寓
回歸“長住”本質(zhì)
最近,原本指望成為房產(chǎn)市場的“藍(lán)海”的長租公寓,遭到了空前的譴責(zé)和質(zhì)疑,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。
簡單來說,房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房產(chǎn)中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續(xù)在市場上橫沖直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務(wù),而是一種金融服務(wù),而且是一種加了杠桿的金融服務(wù)。正因如此,這種模式背后的金融風(fēng)險和法律糾紛不容小覷。
“房住不炒”“租售同權(quán)”已經(jīng)是大勢所趨,房租的長期化、穩(wěn)定化是全社會樂見其成的。長租公寓模式有其自身的亮點(diǎn),即通過對于房產(chǎn)的改造,獲得溢價收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。當(dāng)務(wù)之急是要及時控制長租模式下的金融風(fēng)險,讓長租公寓回歸“長住”本質(zhì),而不是充當(dāng)金融工具。(文/新華社)
