降價(jià)、計(jì)提減值等是業(yè)績(jī)下滑主因

“期末年度大考”成績(jī)單即將揭曉，從目前發(fā)布的“預(yù)估分”來(lái)看，2021年，A股房地產(chǎn)板塊虧損額大概率會(huì)創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日，按照申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類，A股房地產(chǎn)板塊126家上市公司中，已有62家企業(yè)發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中超六成凈利潤(rùn)下滑，28家預(yù)虧企業(yè)中，11家虧損額超10億元。

“為加快銷售回款而降價(jià)甩賣、計(jì)提資產(chǎn)減值、財(cái)務(wù)成本攀升以及交付項(xiàng)目受阻未能按計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)等多重因素，是房地產(chǎn)相關(guān)公司盈利下滑，乃至虧損的重要原因?！碧m德咨詢總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，下半年銷售市場(chǎng)回暖尚存不確定性，至于房企的盈利能力回升則需更長(zhǎng)時(shí)間。

部分房企虧損擴(kuò)大

Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，上述28家預(yù)虧房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)去年虧損總額預(yù)計(jì)為791億元至950億元，而這是以往A股房地產(chǎn)板塊難以想象的規(guī)模。

排在虧損首位的是華夏幸福。1月28日晚間，華夏幸福對(duì)外發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2021年虧損331億元至391億元。公司2020年同期盈利36.65億元。對(duì)此，華夏幸福表示，公司流動(dòng)性自2020年第四季度以來(lái)出現(xiàn)階段性緊張，出現(xiàn)金融債務(wù)未能如期償還的情況，融資業(yè)務(wù)幾乎停滯，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)大幅下降。

另一個(gè)虧損超百億元的房企是藍(lán)光發(fā)展，其公告表示，預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-120.37億元。主要原因?yàn)閭鶆?wù)逾期，資金緊張，造成本年內(nèi)計(jì)劃交付的項(xiàng)目施工進(jìn)度受到不同程度的影響。

還有部分房企虧損原因是經(jīng)營(yíng)性虧損和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共同導(dǎo)致的。某華中地區(qū)房企預(yù)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備20億元至30億元，同時(shí)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行影響，伴隨公司在轉(zhuǎn)型過程中，房產(chǎn)項(xiàng)目盡快完成清盤、轉(zhuǎn)讓和退出，也產(chǎn)生了減值。

不僅是房企，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的下游服務(wù)上市公司同樣面臨虧損壓力。世聯(lián)行于1月28日公告稱，預(yù)計(jì)公司2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損8.5億元至12.5億元，上年同期為盈利1.1億元。

世聯(lián)行表示，報(bào)告期內(nèi)因?qū)Σ糠址科髴?yīng)收項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備，對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響，其中某大客戶資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)了商業(yè)承兌匯票逾期未兌付的情況。截至2021年12月31日，世聯(lián)行對(duì)該客戶應(yīng)收款項(xiàng)余額約為12.66億元，其中應(yīng)收賬款約8.11億元（含已逾期尚未兌付商業(yè)承兌匯票轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款約3.11億元），其他應(yīng)收款約0.35億元，未到期商業(yè)承兌匯票約4.20億元。雖然公司一直與其積極協(xié)商尋求解決方案，但根據(jù)目前實(shí)際情況，世聯(lián)行對(duì)該應(yīng)收賬款的可回收性進(jìn)行了分析評(píng)估，認(rèn)為減值跡象明顯。同時(shí)對(duì)通過投資持有的1億元其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

此外，世聯(lián)行認(rèn)為，將面臨應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)和其他應(yīng)收款無(wú)法及時(shí)回收的風(fēng)險(xiǎn)。世聯(lián)行對(duì)此類有客觀證據(jù)表明已經(jīng)發(fā)生了信用減值的應(yīng)收款項(xiàng)合計(jì)約2.22億元，按單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備并確認(rèn)預(yù)期信用損失。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)2021年業(yè)績(jī)虧損主要是以下原因，第一，由于2021下半年市場(chǎng)下行壓力的影響，地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，同時(shí)為了加快銷售與資金回款，房企多采取降價(jià)處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售毛利有所下降，可變現(xiàn)凈值低于成本，進(jìn)而出現(xiàn)虧損；第二，由于債務(wù)逾期，資金較為緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目交付進(jìn)程受阻，未能如期交付與去化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入；第三，部分企業(yè)財(cái)務(wù)成本的增加，也在一定程度上加大了虧損幅度；第四，基于謹(jǐn)慎性原則計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

多重壓力難解

不難看出，虧損面擴(kuò)大的原因是多樣化的，但當(dāng)下銷售市場(chǎng)遇冷、融資困難、資金鏈緊張的局面仍未徹底改善，多重壓力下，A股房地產(chǎn)板塊仍面臨不少困難。

“2021年下半年，市場(chǎng)低迷，房企入冬。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，特別是投資布局集中在三四線城市的房企，降價(jià)明顯影響利潤(rùn)，大面積“以價(jià)換量”的促銷讓虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)低迷仍在持續(xù)中。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1月份，TOP100房企銷售額同比下降23.1%，其中銷售額超百億元房企較去年同期減少14家，超50億元房企較去年同期減少31家。在宋延慶看來(lái)，2022年房企到期債務(wù)規(guī)模高，融資難、銷售現(xiàn)金回流難、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓難的市場(chǎng)格局仍未改變，縮表出清仍是今年房企要解決的難題，市場(chǎng)信心有待回升。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售劇烈下滑，盡管政策上在邊際改善，但市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)明顯回暖，還在深度調(diào)整?；蛟S，今年二季度以后房地產(chǎn)銷售會(huì)逐漸回升。

至于接下來(lái)房企如何布局，劉水進(jìn)一步稱，今年不同類型房企會(huì)落實(shí)不同發(fā)展戰(zhàn)略。比如，實(shí)力強(qiáng)勁的央企及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企依然會(huì)積極獲取優(yōu)質(zhì)地塊，為后續(xù)發(fā)展做好儲(chǔ)備。杠桿高的企業(yè)、流動(dòng)性困難的企業(yè)，會(huì)基本停止拿地，節(jié)省支出，確?，F(xiàn)金流。今年房企的壓力，上半年會(huì)大些，下半年會(huì)有好轉(zhuǎn)。上半年，市場(chǎng)銷售、融資等改善有限，房企壓力依然較大。下半年，隨著各地政策落地，市場(chǎng)回暖，房企壓力將明顯好轉(zhuǎn)。（記者 王麗新）

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