近一月，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)暴漲，財信發(fā)展?jié)q超200%，渝開發(fā)、大龍地產(chǎn)等一周內(nèi)漲超60%，上述標的均為市值不到100億的標的。中央及地方政策發(fā)力，以助于化解房地產(chǎn)行業(yè)短期流動性風(fēng)險，促進行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

12月20日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

此外，央行下調(diào)1年期LPR 5個bp，5年期LPR未調(diào)整。體現(xiàn)出政策對房地產(chǎn)需求端的調(diào)控仍將以穩(wěn)為主，近期多個城市陸續(xù)出臺購房補貼政策，反映自上而下需求端調(diào)控仍在，地方政府可能會根據(jù)市場實際冷暖做出邊際調(diào)節(jié)。

在因城施策背景下，政策調(diào)控邊際放松后，部分行業(yè)指標有所修復(fù)。然而從1-11月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，各項指標累計增速維持了下行態(tài)勢。

銷售端，降價走量之下，商品房銷售下滑趨勢有所減緩。然而，目前市場不具備大幅反轉(zhuǎn)的能力，短期內(nèi)市場修復(fù)還需要有更多需求端的政策落地。

拿地端，在預(yù)收賬款監(jiān)管、市場下行等壓力下，多數(shù)房企拿地力度大幅下滑，拿地金額、溢價率等不見起色，當前政策面使得優(yōu)質(zhì)房企在收并購市場有更多機會。值得注意的是，各大房企拿地向長三角地區(qū)集中的趨勢非常明顯。

融資端，在“房住不炒”總基調(diào)下，未來房企合理的融資需求將會得到滿足。近期發(fā)債規(guī)模大幅反彈，但在信用分層下，融資主體主要為央企國企，部分房企的流動性風(fēng)險預(yù)計還將繼續(xù)發(fā)酵。到2022Q1的償債高峰期時，融資政策或?qū)⒗^續(xù)邊際改善，優(yōu)質(zhì)民企亦因此而受益。

丨券商觀點

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