12月8日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)企業(yè)紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紫梧桐公司”)收到上海市閔行區(qū)人民法院限制消費(fèi)令，其法定代表人高靖被限制消費(fèi)。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，該公司開(kāi)庭公告增至115條，超4成涉案案由為房屋租賃合同糾紛。

據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)消息，上海市閔行區(qū)人民法院12月8日向紫梧桐公司發(fā)布一則限制消費(fèi)令。

該限制消費(fèi)令顯示，因紫梧桐公司未按執(zhí)行通知書(shū)指定的期間履行生效法律文書(shū)確定的給付義務(wù)，法院對(duì)紫梧桐公司采取限制消費(fèi)措施，限制紫梧桐公司及其法定代表人高靖不得實(shí)施法律規(guī)定的高消費(fèi)及非生活和工作必需的消費(fèi)行為。

限制消費(fèi)令顯示，申請(qǐng)人為上海欣晴辦公家具制造有限公司，立案日期為2020年11月4日，發(fā)布日期為2020年12月8日，案由為買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

據(jù)公開(kāi)消息，紫梧桐公司成立于2015年1月，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元人民幣，法定代表人為高靖，該公司曾多次被列為被執(zhí)行人。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前，紫梧桐公司開(kāi)庭公告增至115條，涉及房屋租賃合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、服務(wù)合同糾紛、買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等案由。其中，超4成涉案案由為房屋租賃合同糾紛。此外，紫梧桐公司2020年涉案信息達(dá)89件，同比2019年增長(zhǎng)近3.7倍。

蛋殼公寓“暴雷”始末

盡管蛋殼公寓真正暴雷發(fā)生在今年年末，但在年初之時(shí)，蛋殼公寓已有“裂痕”出現(xiàn)，具體表現(xiàn)如下：

2 月初，蛋殼公寓由于“強(qiáng)制”房東們免租，卻不給租戶(hù)免租的消息，引發(fā)輿論質(zhì)疑。隨后，深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主討要租金聚眾維權(quán)事件。

6 月 18 日，蛋殼公寓發(fā)布公告，稱(chēng) CEO 高靖正在接受當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)的調(diào)查，并宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理 CEO。據(jù)南方周末在 8 月發(fā)布報(bào)道，高靖被調(diào)查一事疑似涉及到國(guó)有資產(chǎn)問(wèn)題。

10 月 14 日，蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的消息登上了微博熱搜榜。當(dāng)日晚些時(shí)候，蛋殼官方回應(yīng)稱(chēng)，此乃部分合作方因糾紛而采取過(guò)激行為，散布虛假言論。

11 月 6 日，據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司又添 2 條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的超 520 萬(wàn)元。

11 月 9 日，蛋殼公寓被央視曝光深陷流動(dòng)性危機(jī)。

而后，事件愈演愈烈，蛋殼徹底“裂開(kāi)”，房東、租戶(hù)紛紛陷入困境，#租房女孩不得已持刀與房東對(duì)峙#、#廣州蛋殼18樓租客墜樓# 陸續(xù)見(jiàn)于熱搜之上。

上市僅一年，蛋殼公寓已一地雞毛。

不過(guò)，蛋殼公寓不是第一個(gè)暴雷的長(zhǎng)租公寓。根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志的統(tǒng)計(jì)，僅從今年 7 月到 9 月，國(guó)內(nèi)“暴雷”的長(zhǎng)租公寓企業(yè)就達(dá)到了二十余家。

暴雷的原因也和蛋殼公寓如出一轍，資金壓力、房源成本、盈利問(wèn)題始終是困擾這個(gè)行業(yè)的根本問(wèn)題。

蛋殼商業(yè)模式

蛋殼成立于 2015 年，打著“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的旗號(hào)亮相，迅速得到了資本的青睞。

2020 年 1 月 17 日，蛋殼公寓登陸紐交所，成為 2020 年紐交所第一中概股。

表面上，蛋殼公寓發(fā)展順風(fēng)順?biāo)珡呢?cái)務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，實(shí)則一直在燒錢(qián)。

蛋殼公寓發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，自 2017-2020 年第一季度，蛋殼公寓累計(jì)虧損 63.2 億元。截至 2020 年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 8.26 億元，但總負(fù)債達(dá) 90.27 億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 97.06%。

造成虧損一個(gè)原因是蛋殼瘋狂的擴(kuò)張規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲了近 30 倍。據(jù)蛋殼招股書(shū)，平均下來(lái)每一套新增房源的成本，需要 12-20 個(gè)月后才能收回。

2020 年，新冠疫情影響下，整個(gè)市場(chǎng)租金普降，蛋殼的客單價(jià)也繼續(xù)下滑。

同時(shí)，租金貸的模式也為蛋殼公寓的長(zhǎng)期虧損填了一把火。

所謂租金貸，即租客通過(guò)貸款租房。合同簽訂后，金融平臺(tái)就會(huì)一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方。反過(guò)來(lái)，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)進(jìn)行還款。

在這個(gè)過(guò)程中，公寓方一方面提前拿到了租客合同期內(nèi)的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結(jié)款。而這中間由于時(shí)間差出現(xiàn)的資金沉淀，也就成了公寓可以自由支配現(xiàn)金。

通過(guò)這樣的方式，長(zhǎng)租公寓獲得了更低成本的資金來(lái)源用于市場(chǎng)擴(kuò)張，但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而至。

一方面，長(zhǎng)租公寓通過(guò)租金貸獲得的資金實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓在未來(lái)需要支付給房東的租金。所以當(dāng)公寓將這筆錢(qián)用作市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，公寓就必須保證新開(kāi)發(fā)房源的入住率。因?yàn)橹挥羞@樣，公寓方才能用新租客預(yù)付的租金來(lái)支付之前應(yīng)當(dāng)付給房東的房租。

所以在這種情況下，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，例如擴(kuò)張不順利，入住率不及預(yù)期、或者有突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，由于資金缺乏監(jiān)管，還會(huì)有一些長(zhǎng)租公寓并不會(huì)將資金用作市場(chǎng)擴(kuò)張，反而是為了追求更高投資回報(bào)率將資金投入到股市或者其他資本市場(chǎng)，而這樣做，也進(jìn)一步增加了資金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

蛋殼的暴雷，實(shí)則是一個(gè)長(zhǎng)期累積，并非偶然。