“中國房地產(chǎn)報”微信公號 圖

“中國房地產(chǎn)報”微信公號4月28日消息，2019年3月18日，陜西省西安市政府發(fā)布《西安市秦嶺生態(tài)環(huán)境突出問題整治方案》。方案要求，制定整治方案，夯實整治責任，明確整改時限，強化督導(dǎo)檢查，有序推進整改，確保2019年6月底前，秦嶺違建專項整治后續(xù)工作全面完成。

然而，就在秦嶺支脈驪山西部，位于驪山國家森林公園西側(cè)約2公里處，區(qū)域面積達20多平方公里的西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū)(以下簡稱“臨潼度假區(qū)”)正在開發(fā)建設(shè)中。中國房地產(chǎn)報記者注意到，度假區(qū)內(nèi)村莊拆除遷移、耕地毀損、削山毀林，各個建筑工地吊塔林立，正在如火如荼的建設(shè)中，諸多知名房企參與房地產(chǎn)開發(fā)中，多個別墅項目也在悄然興建中。

整個度假區(qū)內(nèi)，挖掘機斗劈山體，填埋溝壑或裝車運走;裝載機鏟高推低，一片片山林變成裸露的禿嶺。一邊是秦嶺的大力整治，一邊卻是度假區(qū)大肆削山造地，而“不在整治范圍”的驪山生態(tài)保護出路在哪里?眼前的場景令人心酸和無奈。

當年，地方政府為盤活驪山旅游資源，搞度假區(qū)開發(fā)的規(guī)劃出發(fā)點無可厚非，但是具體執(zhí)行層面，曲江投資跟臨潼區(qū)政府在執(zhí)行過程中扮演的角色是否“越界”，度假區(qū)永久性占用林地的審批是否規(guī)范，存疑。

目前，臨潼國家旅游休閑度假區(qū)整體開發(fā)20多平方公里，作為區(qū)域內(nèi)永久性占地，林木被砍伐。西安市自然資源和規(guī)劃局在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，建設(shè)項目永久性占用林地的批準，只有省級以上政府有審批權(quán)，市、縣級根本沒有權(quán)力審批。“目前為止，臨潼國家旅游休閑度假區(qū)項目建設(shè)所占用林地究竟有多少還不清楚，所占用的林地還沒有看到有審批。”

驪山隱現(xiàn)別墅群

3月22日，中國房地產(chǎn)報記者穿梭在曲江臨潼度假區(qū)的鳳凰大道、驪山大道上，這是臨潼開發(fā)區(qū)成立后修建的兩條南北貫通且相平行的主要道路，緊鄰驪山西側(cè)。

自驪山大道東側(cè)沿路而上，一個個村落只剩下碎磚瓦礫堆積如山，雖有個別殘存的房子，也是空無一人;一眼望去，數(shù)千畝耕地荒蕪，大片果林砍伐幾乎殆盡，忙碌的工地現(xiàn)場都在削山推土，粉塵四起。

公開資料顯示，驪山之上是驪山國家森林公園，總面積2359公頃，是華清宮景區(qū)的一部分;驪山國家森林公園不但是國家級森林公園、國家級重點風景名勝區(qū)、全國重點文物保護單位，也是國家地質(zhì)公園、世界地質(zhì)公園。幾乎涵蓋整個驪山山脈。

臨潼素有“中華源脈”之稱，歷經(jīng)周、秦、漢、唐，一直為京畿之地，歷史遺存眾多， 地熱資源豐富，地方政府也“不失時機”把驪山列為旅游開發(fā)建設(shè)項目。2010年2月2日，西安市發(fā)布實施《曲江新區(qū)擴區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)實施方案》(簡稱“方案”)，將曲江新區(qū)面積翻番;決定由曲江新區(qū)“出錢”，臨潼區(qū)“供地”模式，開發(fā)建設(shè)“西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū)”，曲江+臨潼(西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū))總用地面積達40.97平方公里;于2009年正式啟動，計劃2014年建成，預(yù)計開發(fā)建設(shè)總投資為930 億元;開發(fā)成為集文化旅游、休閑度假、康體養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、商貿(mào)會展為一體的具有“國際影響力”的旅游目的地。

自2014年起，中海、華僑城、新城控股等品牌房企扎推進駐臨潼度假區(qū)，均參與商品房開發(fā)。諸如高新地產(chǎn)開發(fā)了高新驪山下的院子，大明宮實業(yè)拿到同區(qū)域原驪山花城項目的3期和4期地塊、大明宮實業(yè)的南側(cè)則被中海和新城控股瓜分，西側(cè)為華僑城3000畝用地，與此同時，3000畝紅星美凱龍城市綜合體也將在該區(qū)域落成。

綜合西安市國土資源交易網(wǎng)消息，驪山花城項目開發(fā)所用的幾宗相鄰?fù)恋?，分別于2014年1月、7月及2016年8月獲得，編號分別為QJ15-1-13、QJ15-1-20、QJ15-1-45，凈用地面積分別為82畝、103畝、12.8畝;規(guī)劃用途均為居住。

上述所競得土地，均位于曲江臨潼度假區(qū)鳳凰大道與芷陽四路交會處，近200畝建設(shè)驪山花城小區(qū)(1、2期)， 項目區(qū)域限高且純低密規(guī)劃， 小高層及疊拼、聯(lián)排別墅等為其主要戶型，譽稱“低密、生態(tài)、私有的新中式中國豪宅。”

據(jù)知情人透露，驪山花城早在半年多前都銷售完了，部分已入住，驪山花城基本都是疊拼、聯(lián)排別墅，附近的新城等房企都建有獨棟別墅或合院，量也不大。中海閱驪山也在建設(shè)中，除高層外，大概有11棟獨棟別墅，今年6、7月份會有2套上市，與其它與期房一樣，到明年11月份才能交房。如果有相當“關(guān)系”才能買到獨棟別墅產(chǎn)品，否則很難拿到;該別墅戶型面積400平方米左右，地上三層，地下一層，預(yù)估價格500萬元/套~600萬元/套。

同時，記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)多個項目均受到西安市水土保持監(jiān)督站發(fā)出的行政處罰決定書，其處罰內(nèi)容多為：項目建設(shè)過程中，未依法報送水保方案，且未采取相應(yīng)的水土保持措施，造成水土流失，處以數(shù)十萬元的罰款，責令其停止違法行為，并于15日內(nèi)補報水土保持方案。這幾乎成為區(qū)域開發(fā)當中的普遍性問題。

記者在走訪過程中，據(jù)周邊多位村民反映，自2010年開發(fā)區(qū)開始動工后，所涉村莊整體遷移，村民住房被拆，一座座山嶺、一片片樹(果)林被推平，大片耕地荒蕪達5、6年之久。村民告訴中國房地產(chǎn)報記者，臨潼旅游度假區(qū)表面上說的是開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，但是當?shù)厝丝吹降氖堑教幎荚诟惴康禺a(chǎn)開發(fā)，20多平方公里面積的大開發(fā)，對驪山自然生態(tài)資源破壞程度難以估量。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于陜鼓大道東端南側(cè)，在建的華清愛琴海3期項目——酒店別院，透過圍墻看到，一棟棟別墅正在興建中，陜西華清愛琴海生態(tài)發(fā)展有限責任公司開發(fā)建設(shè);施工單位為陜西秦嶺建筑工程有限公司。

據(jù)國家工商登記信息顯示，陜西華清愛琴海生態(tài)發(fā)展有限責任公司，2005年10月登記成立，由澳門中旅(國際)酒店管理有限公司(注銷)、陜西陽光企業(yè)集團有限責任公司、沈紅等法人及自然人股東構(gòu)成;華清愛琴海生態(tài)發(fā)展有限責任公司公司經(jīng)營范圍包括住宿、餐飲、沐浴服務(wù);旅游紀念品及日用品的零售;愛琴海項目的開發(fā)經(jīng)營及物業(yè)管理;酒店管理咨詢。

東安村居民王勝利介紹，臨潼區(qū)是國家認定為“石榴之鄉(xiāng)”，東安村古石榴園原有約300畝，隨著城市的發(fā)展擴建逐年減少，至2008年只剩100多畝，因開發(fā)建設(shè)“臨潼區(qū)國際會議中心”每畝石榴樹補償4萬多元，也就是現(xiàn)在建成的“華清·愛琴海國際大酒店”。自此這片臨潼古石榴園地理性標志再也不復(fù)存在了。

公開資料顯示，華清愛琴?？傉嫉孛娣e73113平方米，總建筑面積41956平方米，產(chǎn)權(quán)年限50年;容積率0.66;其中，華清愛琴海3期，建筑面積20723.17平方米。

知情人介紹，該項目不屬于度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)項目，同樣位于驪山腳下開發(fā)建設(shè)，與度假區(qū)相鄰。華清愛琴海產(chǎn)品為獨棟、雙拼和聯(lián)排別墅等;規(guī)劃15幢獨棟別墅均已完工，目前剩余5棟待售，根據(jù)面積不同，每棟1000萬元至1200萬元之間，工程抵押房800萬元左右就能買到;五證齊全，業(yè)主按正常辦理產(chǎn)權(quán)登記即可。

據(jù)此，西安市自然資源和規(guī)劃局不動產(chǎn)中心接受采訪時表示，“根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，50年產(chǎn)權(quán)的房子一般是商業(yè)用地和綜合類用地，例如酒店式公寓、SOHO公寓、寫字樓等;而70年產(chǎn)權(quán)的房子一般是指普通的商品房;商用建筑用地的使用權(quán)年限為40年。使用權(quán)年限為50年別墅，是否可以產(chǎn)權(quán)登記，要看雙方售房合同內(nèi)容。”

驪山開發(fā)建設(shè)別墅是否屬于秦嶺北麓西安段違法建設(shè)、以及是否屬于破壞生態(tài)環(huán)境整治范圍。中國房地產(chǎn)報記者致電西安市紀委、市監(jiān)委投訴電話后回復(fù)稱：“臨潼度假區(qū)及驪山的開發(fā)建設(shè)及其別墅不在秦嶺整治范圍。”

曲江+臨潼聯(lián)手開發(fā)背后

根據(jù)西安市整體規(guī)劃方案中度假區(qū)整體分布顯示，華清池——烽火臺景區(qū)(1.18平方公里)、溫泉療養(yǎng)教育區(qū)(2.87平方公里)、半山養(yǎng)生度假區(qū)(2.12平方公里)、國際旅游休閑區(qū)(13.76平方公里)、商貿(mào)居住區(qū)(4.67平方公里);臨潼度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期為5年，即2009年至2014年。

“臨潼度假區(qū)前期開發(fā)總投資約180億元，開發(fā)土地等收入約180億元，基本可以實現(xiàn)投資平衡。”據(jù)此，該度假區(qū)前期建設(shè)的投資資金全部來自土地的收入，大體量開發(fā)自然也不足為奇。僅鳳凰池國際景區(qū)規(guī)劃總占地面積約為5000余畝，總建筑面積約為187萬平方米。其中商業(yè)用地1042畝，建筑面積約61萬平方米;居住用地1563畝，建筑面積約117萬平方米;其他用地415畝，包括文物古跡、停車場、教育科研及公用設(shè)施用地，建筑面積約9萬平方米。

方案還顯示，度假區(qū)成立西安臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，成立西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū)管理委員會(簡稱“曲江臨潼度假區(qū)管委會”)，為曲江新區(qū)管委會派出機構(gòu)，和西安市臨潼國家旅游休閑度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室合署辦公。 曲江新區(qū)管委會對臨潼度假區(qū)的管理年限自雙方簽訂協(xié)議日起計為13 年(至2022年)， 13年后，曲江新區(qū)管委會從臨潼度假區(qū)退出， 并將臨潼度假區(qū)的所有管理職權(quán)全面交付臨潼區(qū)人民政府，臨潼區(qū)政府不承擔曲江管委會在對臨潼度假區(qū)實施13年管理權(quán)限期間內(nèi)的建設(shè)經(jīng)營所產(chǎn)生的債權(quán)和債務(wù)。 “自第 4 年(2013年)起至第 13(2022年)年，曲江新區(qū)管委會和臨潼區(qū)政府雙方按 5∶5 的比例分享。”

工商企業(yè)信息顯示，西安曲江臨潼旅游投資(集團)有限公司，是擔當臨潼度假區(qū)投融資平臺和開發(fā)建設(shè)機構(gòu)的實體公司，由西安曲江文化控股有限公司、西安曲江臨潼國家旅游休閑度假區(qū)管理委員會共同出資設(shè)立，聯(lián)合開發(fā)度假區(qū)。而西安曲江文化控股有限公司，由西安曲江新區(qū)管理委員會、西安曲江文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心共同出資設(shè)立。

西安曲江臨潼旅游投資(集團)公司(下稱曲江投資)，屬曲江新區(qū)管委會下屬公司，承擔臨潼度假區(qū)的項目招商、重大項目建設(shè)、投融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和經(jīng)營管理工作。

在度假區(qū)開發(fā)、招商過程中，度假區(qū)管委會和曲江投資是兩塊牌子一套人馬，扮演了“裁判員”和“運動員”的雙層角色。在度假區(qū)官網(wǎng)的招商指南頁面，土地招拍掛供應(yīng)方案的報批流程為：根據(jù)擬出讓土地的具體情況，進行土地評估、起草招拍掛供應(yīng)方案及招拍掛出讓文件，經(jīng)度假區(qū)聯(lián)席會議、曲江新區(qū)主任辦公會批準，上報市國土資源局審核。

綜合西安市國土資源交易網(wǎng)發(fā)布統(tǒng)計，西安市2017年度共成交土地224宗，成交面積約856.66萬平方米，折合12849.9畝，成交總金額348.84億元，土地成交面積和成交總金額已遠超2016年全年。僅中海、新城控股分別于曲江臨潼芷陽五路附近拿地289畝和140畝，共耗資11.2億元。

2018年度成交面積16757畝，同比2017年增長36%，折合面積約1107萬平方米，成交金額為665.56億元。其中，住宅用地成交12330畝，占比73.58%;商服用地成交4427畝，占比26.42%。

西安市國土資源局臨潼分局2018年度信息公開工作報告，臨潼區(qū)國有土地使用權(quán)出讓領(lǐng)域，劃撥供地9宗，面積6795.325畝。掛牌拍賣供地9宗，1191.723畝。僅去年8月14日，曲江臨潼成交3宗，299.573畝，為住宅用地和小學(xué)用地，最終三宗地均由西安榮廣盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價116410萬元競得。宗地最高581萬元/畝，樓面價5810元/平方米。

據(jù)芷陽村居民張敏(音)介紹，芷陽湖石榴生態(tài)休閑莊園莊園，是芷陽村委會以“為失地農(nóng)民”謀利為名，于2013年3開發(fā)建設(shè)，園林總占地2400畝，總投資2.8億元;其中，占用園林100多畝，開發(fā)建設(shè)成為酒店、茶苑、別墅、游泳館等商業(yè)經(jīng)營項目。

實地勘察發(fā)現(xiàn)，曾譽稱西北第一莊園(溫泉石榴酒店莊園、芷陽湖石榴生態(tài)休閑莊園)項目，相鄰曲江臨潼國際旅游度假區(qū)，與東側(cè)華清池遙望，南依臨潼驪山風景區(qū);系西安芷陽湖旅游開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)。在2000多畝石榴園深處，依山而建的客房120余套山頂溫泉酒店一幢、別墅式關(guān)中獨院9棟、溫泉游泳館、芷陽茶苑、會議接待等綜合性休閑配套設(shè)施。為此，村民多次舉報該項目砍伐果樹、建酒店和溫泉等問題，但至今沒有任何反饋。

秦嶺旅游開發(fā)亟待規(guī)范

2018年8月21日《陜西日報》消息，秦嶺生態(tài)環(huán)境保護區(qū)臨潼段總面積191.47平方公里。自2007年以來，臨潼區(qū)籌資10億元，在驪山景區(qū)集中實施驪山北麓森林植被恢復(fù)、驪山至洪慶直觀坡面綠化、都市水源涵養(yǎng)林保護等工程，綠化了驪山26座山頭，栽植側(cè)柏等苗木1300余萬株。

多年關(guān)注秦嶺生態(tài)環(huán)境保護問題的資深媒體人士胡野秋坦言，驪山承載著豐富的周秦漢唐文化，是秦嶺的一個重要支脈，由于驪山多為石質(zhì)山地，加之山上無水源，植被本來就非常脆弱，隨著長期的人類活動，森林植被更遭受到了嚴重的破壞。在堅決查處各種危害秦嶺生態(tài)環(huán)境保護案件的同時，驪山區(qū)域卻還在削山造地大肆開發(fā)建設(shè)。

針對臨潼國家旅游休閑度假區(qū)整體開發(fā)20多平方公里區(qū)域內(nèi)的永久性占地，大量林木被砍伐。作為職能部門的西安市自然資源和規(guī)劃局向中國房地產(chǎn)報記者答復(fù)稱，建設(shè)項目永久性占用林地，必須按照《中華人民共和國森林法實施條例》規(guī)定的權(quán)限以《使用林地審核同意書》形式批準，只有省級以上政府有審批權(quán)，市、縣級根本沒有權(quán)力審批，對于違法違規(guī)批準使用林地以及未經(jīng)批準使用林地、不按批準內(nèi)容和要求使用林地的，要依法進行處罰并追究相關(guān)人員法律責任。

在記者采訪結(jié)束之際，居高下望，度假區(qū)內(nèi)長達約6公里的驪山大道、鳳凰大道兩旁，已建、在建的房地產(chǎn)開發(fā)尤為繁忙。這座美麗而盛名的驪山，不乏有中海、新城控股、德杰、紅星等大牌房企云集度假區(qū)，儼然成了房地產(chǎn)開發(fā)商的“逐鹿場”。