小區(qū)里五花八門的廣告越來越多，屬于公攤面積的電梯、樓道、門廳等地都能見到。那么，你是否想過，物業(yè)公司是否有權(quán)出租小區(qū)公攤面積中的廣告位?這部分收入究竟應(yīng)該歸誰?
近日，記者走訪北京多個小區(qū)發(fā)現(xiàn)，投放廣告的商家需要與小區(qū)的物業(yè)公司簽訂合同，廣告費自然也是交給物業(yè)公司。
而許多業(yè)主則表示，物業(yè)公司在出租廣告前從未征求過他們的意見，更別提把廣告的收入分給業(yè)主了。
電梯等地方的廣告收入應(yīng)歸業(yè)主共有
物業(yè)公司這樣做是否合法?以電梯廣告為例，我們首先看一下電梯的所有權(quán)到底歸誰。
據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，電梯井、樓道間、公共門廳等都屬于分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，即“公攤面積”。
舉個例子，你花400萬買了100平米的房子，得房率70%，實際使用面積只有70平米，被“偷”掉的30平米就是公攤面積，這里包括電梯的面積。
也就是說，業(yè)主們用4萬/平米的價格買下了小區(qū)的電梯面積，而一些物業(yè)公司卻在未告知業(yè)主的情況下用電梯出租廣告賺錢。
“這一做法侵犯了業(yè)主對于共有部分的管理權(quán)和公共收益的所有權(quán)。”北京云通律師事務(wù)所主任閆兵說，《物權(quán)法》規(guī)定：
業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
小區(qū)電梯廣告收益應(yīng)為業(yè)主共有，用途也應(yīng)由業(yè)主大會決定。雖然業(yè)主大會可以委托物業(yè)代為管理電梯廣告位、代為收取廣告費，但并不等同于該收益歸屬物業(yè)公司所有。
閆兵認(rèn)為，
記者注意到，今年8月27日，《民法典各分編(草案)》提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中，物權(quán)編草案加強了對建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)。
草案還明確，共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
“實踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。”全國人大常委會法工委主任沈春耀介紹說，
根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算;共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。
也就是說，上述屬于小區(qū)公攤地方的廣告收益屬于業(yè)主共有。
北京一般小區(qū)廣告收入一年幾十萬，甚至上百萬
一個普通規(guī)模的住宅小區(qū)，靠廣告賺來的這筆錢大約有多少?
記者從某廣告交易平臺獲取了一份在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”，里面詳細(xì)收錄了北京620個社區(qū)的居住規(guī)模、電梯數(shù)量、電梯廣告位等信息。
某廣告交易平臺在北京投放電梯廣告的“社區(qū)資源總表”。
該平臺工作人員說，電梯里一個廣告位每周150元，至少100個起投。一般情況下，一個電梯里有兩到四個廣告位。
我們來算筆賬，以北京市豐臺區(qū)的“城市澗”住宅小區(qū)為例：
共有20個電梯、60個電梯廣告位。假如不考慮平臺抽成，那么一個廣告位一年7200元，小區(qū)物業(yè)出租60個廣告位，每年能收益43萬元。
這個小區(qū)共有437戶，假如把廣告收益平分給業(yè)主，每戶每年能分約1000元。
這意味著，如果把電梯廣告的收入返還給業(yè)主，就可以少交近一半的物業(yè)費。
按2.2元/平米的物業(yè)費計算，80多平米的房子一年費用是2000多元，
北京某住宅小區(qū)物業(yè)工作人員告訴記者，該小區(qū)電梯里一個廣告位的年收入大約是2000元，收入被劃進(jìn)物業(yè)公司的賬戶。
當(dāng)然，這只是電梯內(nèi)廣告的收入，社區(qū)的廣告位置五花八門。社區(qū)出入口、電梯間、電梯門口、社區(qū)燈箱、社區(qū)戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機(jī)屏、樓房墻體等都可設(shè)置廣告位或廣告屏，通過投放廣告賺錢。
某廣告交易平臺發(fā)布的社區(qū)宣傳欄廣告位。
上述廣告交易平臺工作人員告訴記者，社區(qū)燈箱的廣告位每月2600元，社區(qū)宣傳欄的廣告位每月600元。
“一個像北京富力城這樣大型的小區(qū)，所有的廣告費用加起來，應(yīng)該能超過100萬。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
對物業(yè)公司來說，廣告租賃收入成了香餑餑。
此前有媒體報道，未來5-10年內(nèi)，一部電梯廣告租金漲到2萬至5萬元都是可能的，按照大型物業(yè)公司管理5億平米規(guī)模計算，5萬部電梯，年收益可達(dá)近10億。
對此，張大偉說，電梯廣告的位置有電梯門口墻壁、電梯門、電梯內(nèi)壁等，所以一部電梯幾萬的廣告費在部分城市是有可能的。
。
“從大型物業(yè)公司看，現(xiàn)在管理上億平米的龍頭企業(yè)的確已經(jīng)出現(xiàn)，而且當(dāng)下屬于擴(kuò)張期，整體看，電梯廣告收入上億這個數(shù)量級是沒有問題的”他說。
業(yè)主與物業(yè)各有難處
關(guān)于電梯廣告問題，北京市朝陽區(qū)某小區(qū)業(yè)主王越說，坐電梯的時候手機(jī)沒信號，看看廣告也挺好的。而且電梯的維護(hù)、檢修、消毒、清潔都是物業(yè)完成的，物業(yè)利用廣告賺取一定收入，也可以理解。
還有人不太清楚廣告收入的去向。“我不是很關(guān)注小區(qū)的公共事務(wù)，加上物業(yè)公司的工作不透明，所以之前沒想過、現(xiàn)在也不清楚電梯廣告的收入該歸誰，也不知道有沒有跟物業(yè)簽訂過什么合同。”北京市豐臺區(qū)某小區(qū)業(yè)主田真告訴記者。
北京市昌平區(qū)某小區(qū)業(yè)主李世棟說，知道自己的權(quán)利被侵害了，但沒時間去扯皮，沒精力去維權(quán)?，F(xiàn)在業(yè)委會成立非常難，個人力量單薄，開發(fā)商、物業(yè)太強勢，投訴無門。
不過，物業(yè)公司也有難處。閆兵認(rèn)為，暫不討論物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)素質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量，拖欠物業(yè)費行為的頻發(fā)客觀上也影響了物業(yè)公司的收入及物業(yè)服務(wù)的良性運轉(zhuǎn)，某種意義上物業(yè)公司也是被“逼上梁山”。
他補充說，物業(yè)公司作為市場主體，盈利是其必然需求，而公共收益均攤到業(yè)主個體而言微乎其微，但對于物業(yè)公司而言卻是聚沙成塔積少成多的效應(yīng)，這導(dǎo)致了雙方對于公共收益的關(guān)注度差異。
這筆錢該如何分配？
有些小區(qū)通過業(yè)主委員會，與物業(yè)很好地解決了廣告收入問題。
據(jù)陜西廣播電視臺報道，西安世家星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂合同，約定了電梯廣告收入的分配事宜。
2017年，世家星城小區(qū)158部電梯帶來近20萬元收益，有三成留給物業(yè)公司作為日常經(jīng)營、管理的費用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于小區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。
據(jù)了解，從物業(yè)公司和廣告公司談判報價，到最后業(yè)主代表審查驗證等一系列程序，業(yè)主代表都要全程參與，保證了小區(qū)公共收益的公開透明。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，把電梯廣告的收入全部給業(yè)主是不現(xiàn)實的，否則物業(yè)公司沒有理由去經(jīng)營此類廣告牌，所以還是要把管理成本等考慮進(jìn)去，最好商定一個比例。當(dāng)然，把此類收入全部給物業(yè)公司也問題不大，關(guān)鍵是這些錢要透明化，用于小區(qū)管理。(應(yīng)受訪者要求，文中部分人物為化名)(記者 邱宇)
