陽(yáng)春三月，春暖花開(kāi)。相較春節(jié)期間，杭州二手房市場(chǎng)也在漸漸回暖，走出一波“小陽(yáng)春”行情。截至3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)二手房成交量為7380套。而今年1月份市區(qū)二手房成交量為5707套，2月份成交量?jī)H為2842套，也就是說(shuō)，3月份的二手房成交量環(huán)比2月漲了1倍多。最近的日成交量則穩(wěn)定在200~400套之間。
在這波“小陽(yáng)春”行情里，二手房?jī)r(jià)格是漲還是跌？購(gòu)房者和房東的心態(tài)又有哪些變化？
成交量回升 成交價(jià)卻保持理性
前天，一則消息在綠城楊柳郡的業(yè)主群里炸開(kāi)了鍋。楊柳郡一期交付后首批二手房開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，目前已有6套房源成交，其中3月25日有一套2樓的89m2房源以388萬(wàn)元總價(jià)簽約，單價(jià)為43596元/m2。一時(shí)間，楊柳郡業(yè)主群里眾說(shuō)紛紜。
有業(yè)主質(zhì)疑，該套房源是位于靠近高架樓幢的2樓，二手房?jī)r(jià)真的漲到這個(gè)程度了？
楊柳郡業(yè)主小李上周剛將自己位于5樓的小戶型房源掛牌，掛牌單價(jià)為42000元/m2?！拔业姆吭次恢酶?，價(jià)格也更低，但實(shí)際上卻無(wú)人問(wèn)津，從掛出來(lái)到現(xiàn)在，還沒(méi)有接到過(guò)想看房的電話?！?/p>
錢(qián)報(bào)記者從多方渠道求證了解到，3月25日成交的這套楊柳郡二手房，所謂的388萬(wàn)元總價(jià)，實(shí)際上包含了車(chē)位價(jià)格以及稅費(fèi)。作為剛剛辦出房產(chǎn)證的新交付房源，楊柳郡二手房稅費(fèi)相當(dāng)不菲(增值稅為成交價(jià)的5.6%，個(gè)稅為成交價(jià)的1%)，而目前楊柳郡新房在售車(chē)位價(jià)格為25萬(wàn)元/個(gè)。以此來(lái)推算，這套房源實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)該不高于340萬(wàn)元。
在杭州透明售房網(wǎng)上，錢(qián)報(bào)記者查詢到，綠城楊柳郡二手房3月份的成交均價(jià)為36673元/m2。這個(gè)數(shù)據(jù)跟市場(chǎng)的實(shí)際心理價(jià)位相符，也跟那套所謂的高總價(jià)房源去除車(chē)位和稅費(fèi)后的價(jià)格比較接近。
楊柳郡的案例，是當(dāng)下杭州二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。雖然仍有房東覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但市場(chǎng)卻以理性來(lái)回應(yīng)。
鏈家地產(chǎn)3月中旬掛出一套馬市街的兩房房源，46.78m2，房東報(bào)價(jià)185萬(wàn)元，折算單價(jià)約3.95萬(wàn)元/m2。這樣的報(bào)價(jià)比起去年最火的那陣子已經(jīng)明顯回調(diào)，但仍然應(yīng)者寥寥，結(jié)果才過(guò)了兩天，房東就下調(diào)了價(jià)格，改為單價(jià)3.8萬(wàn)元/m2，并表示價(jià)格仍有商量空間。
城東閘弄口一帶的三華天運(yùn)小區(qū)，3月22日有一套剛掛出來(lái)的房源，51.05m2，掛牌價(jià)168萬(wàn)元，折算單價(jià)為32809元/m2。而透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年以來(lái)該小區(qū)成交單價(jià)最低的一套房源是35246元/m2。
房東心態(tài)改變
5成以下首付占比超50%
從杭州市住保房管局的二手房平臺(tái)來(lái)看，3月份以來(lái)新掛出來(lái)的房源量仍在持續(xù)增加。截至2018年3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)(含富陽(yáng)不含臨安)共有33206套二手房源掛牌，其中房源量最多的區(qū)域?yàn)槲骱^(qū)，共5551套，上城區(qū)與濱江區(qū)掛牌房源量較少，分別為2531套和2486套。
很多中介經(jīng)紀(jì)人最近發(fā)布的房源價(jià)格都比之前明顯理性了?！艾F(xiàn)在很多房源都有價(jià)格回旋余地，一般200萬(wàn)元以內(nèi)房源，房東都會(huì)給3萬(wàn)~5萬(wàn)元的優(yōu)惠。總價(jià)高的房源，討價(jià)還價(jià)余地就更大了。那些掛牌價(jià)明顯偏高的，我們都不會(huì)在朋友圈里吆喝，因?yàn)榭隙](méi)客戶。”一名中介向記者透露，目前橋西、申花、下沙等熱門(mén)板塊的二手房掛牌量都有增加，價(jià)格處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，例如下沙沿江的二手房，大部分單價(jià)在25000元/m2~26000元/m2之間。
我愛(ài)我家最新周報(bào)顯示，上周主城區(qū)成交的二手房中，公積金以及組合貸款占比持續(xù)走高，而且5成以下低首付占比超過(guò)50%，大半年來(lái)首次出現(xiàn)這一情況。相較之前要求大比例首付甚至全款，這一信號(hào)意味著，房東的心態(tài)有了很大改變。
申花板塊某中介門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，在一些熱門(mén)的區(qū)域，學(xué)區(qū)房與改善客戶是主力軍。不少客戶都是為了騰出購(gòu)房名額而選擇賣(mài)掉名下的房子。因此這些客戶與以前的投資客不一樣，要更理性一些。該經(jīng)紀(jì)人還透露，雖然目前學(xué)區(qū)房仍在小幅上漲，但比起去年和前年，幅度已經(jīng)降低了不少，市場(chǎng)也在慢慢趨于穩(wěn)定。
截至3月28日20點(diǎn)，杭州市區(qū)成交量為7380套。而在2016年3月，杭州市區(qū)二手房成交量為14885套；2017年3月，杭州市區(qū)二手房成交量更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16479套。同比而言，今年3月的二手房成交量反而是大跌了。
今年的這波回暖，只是每年慣例的小陽(yáng)春行情，而不是像去年那樣，觸底后報(bào)復(fù)性反彈。
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